在房地产业所得税年度汇算清缴实务中，地产项目在竣工本年度因未最后申请办理工程结算等因素无法取得全额成本发票是房地产开发商疑难问题。

小编在这里就地产项目成本费的企业所得税解决及风险防控与大家讨论。

实例：

A地产商开发设计某住宅项目于2019年预购结束并且于2019年12月竣工备案及交货，销售额45亿人民币，新项目土地成本20亿人民币，项目成本11亿人民币。此项目工程项目合同总金额为10亿，截止到2020年5月31日，新项目未最后申请办理清算，工程进度款总计已付款并取得税票总金额8亿人民币。2020年9月，A地产商获得剩下2亿人民币成本发票。

一、未取得发票的成本费用是否可于所得税汇算清缴时扣减?

《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发[2009]31号，下称31号文):

第三十二条 除下列几类冲减(应对)花费外，计税成本均应是实际发生的成本费。

(一)出包工程未最后申请办理清算而未取得全额的发票的，在证明资料充足前提下，其税票不够额度能够冲减，但最大不能超过合同总金额的10%。

(二)公共配套设施并未修建或并未竣工的，可按照预算造价有效冲减建造费用。该类公共基础设施必须符合已经在售房合同、协议或广告宣传、实体模型中明确服务承诺修建且锈与骨，或依照法律法规规定务必配套设施建造的标准。

(三)需向政府部门上缴但尚未上缴的报批报建花费、物业公司健全花费能够按照规定冲减。物业管理健全费用是指按照规定应当由公司承担的物业管理服务股票基金、公共建筑房屋维修基金或其它专项资金。

第三十四条 公司在清算计税成本时其实际发生的开支理应获得但未取得合理合法凭证的，不可记入计税成本，待具体获得合理合法凭证时，再按照规定记入计税成本。

第三十五条 开发产品竣工之后，公司可以从竣工本年度所得税年度汇算清缴前挑选明确计税成本核算的停止日，不可落后。凡已竣工开发产品在完工本年度没按规定清算计税成本，负责人税务行政机关有权利明确或核准其计税成本，由此开展纳税调整，并按《中华人民共和国税收征收管理法》的相关规定对它进行解决。

依据31号文要求，A地产商住房工程项目在2019年所得税汇算清缴时，冲减成本费额度为1亿人民币(合同总金额10亿元的10%)，因而可记入计税成本的工程成本仅9亿人民币(已取税票8亿 冲减成本费1亿人民币)，所剩1亿人民币成本费应当中后期获得税票时按照规定记入计税成本。因而，此项目在2019年具体毛利率结转成本时存有税会差异如下所示：

二、不符冲减条件的未取得税票成本费在后续获得税票时要怎样处理?

持续之上实例，A房企在2020年9月获得剩下2亿人民币税票后存有下列二种处理方法：

解决1于获得税票本年度扣减

2020年汇算清缴时，对2019年未冲减的1亿人民币成本费予以确认扣减：

因为项目收入已经在2019年全额的确定，假定将来5年A地产商无新增盈利，2020年确定减除的1亿人民币成本费，将无法于企业所得抵扣，最终能变成无效成本。项目全周期所得税负提升2500万余元。

解决2回归到2019年扣减

《企业所得税税前扣除凭证管理办法》(我国税务质监总局公示2018年第28号，下称"28号公告")

第十五条 汇算清缴期完成后，税务行政机关发觉应当获得而未取得税票、别的外界凭据或是获得不合规发票、不规范别的外界凭据而且告之公司的，公司应当自被告知生效日60日内补开、换开符合规定的税票、别的外界凭据。在其中，因另一方特殊原因没法补开、换开税票、别的外界凭证的，公司理应按照本办法第十四条的规定，自被告知生效日60日内给予能够证明其开支真实有效的相关资料。

第十六条 公司在规定的期限无法补开、换开符合规定的税票、别的外界凭据，同时无法依照本办法第十四条的规定给予背景资料确认其开支真实有效的，相对应开支不得在产生本年度抵扣。

第十七条 除产生本办法第十五条要求的情形外，公司之前年度理应获得而未取得税票、别的外界凭据，且相对应开支在该本年度并没有抵扣的，在以后本年度获得符合规定的税票、别的外界凭据或是依照本办法第十四条的规定给予能够证明其开支真实有效的相关资料，相对应开支能够追补至该开支产生本年度抵扣，但追补期限不超五年。

28号公告的有关规定给予了地产商税票落后取得的防范措施，即成本费在发生本年度因未取得税票并没有抵扣，若是在五年内获得税票，可提供确认材料追补扣减。就A地产商实例来讲，2019年企业汇算清缴未抵扣的1亿，可以从2020年9月获得税票后申请办理追补至2019年扣减并出口退税。

显而易见，就A地产商实例来讲，因为后面没有新增加盈利可消化掉以后获得发票的成本费，选用”解决2”对A地产商有益。

三、实际操作风险防范

尽管“追补扣减”对策对地产商来说是个非常有利的现行政策，那如果公司并对应用不合理，也可能引发税务风险性。

小编在实务中经历过公司的资询，该企业觉得：依据28号公告第十七条有关规定，针对没票成本能否在竣工本年度企业汇算清缴时优先扣减，未作纳税调整，只需五年内获得税票，依然可以得到税务行政机关认同。

小编认为这样的操作，存在风险：

最先，28号公告第十七条已经明确了追补扣减的前提条件，“相对应开支在该本年度并没有抵扣”。按照上述见解操作，公司已经在竣工本年度就直接将该开支开展抵扣，因而，不符合追补扣减的条件。

第二，28号公告第十五条、第十六条确定了，企业如在税务行政机关告之生效日60日内不可以补开税票，相对应开支不能在产生本年度扣减。因而一旦公司后面没法在规定期限内获得税票，一样不能于竣工当初扣减。

到时候，地产商只有选用“解决1”操作，而无法选用“解决2”申请办理追补出口退税，且遭遇竣工本年度缴税惩罚风险。