2015年做为在我国“房地产营改增”的全面铺开，现阶段还没进行“房地产营改增”的领域具体有建筑行业、房地产行业(包含出让房产、不动产租赁)、金融互联网证券行业、生活服务业等。这种领域的“房地产营改增对财政税款造成关键危害。

　　一、资产利息费用

　　(一)未交税

　　1.一般公司在资产业务流程层面必须特别注意的难题有：

　　(1)选购货币基金的利息费用未交纳增值税。《我国税务质监总局关于做好 <增值税税收分类注解(实施稿)> 的通告》(国税发〔1993〕第一49号)文档要求，储蓄或购买金融商品个人行为，不征缴增值税。公司通常觉得选购投资理财产品便是储蓄或者购买金融商品或商业票据，应不征缴增值税。殊不知，金融机构发售的投资理财产品类型比较复杂，购方难以证实某投资理财产品是不是金融机构的表内“储蓄”，因而税务行政机关并不一概视其相当于存款或商业票据，理应融合详细情况作深入分析和分辨。

　　(2)委贷利息费用未交纳增值税。有的公司觉得，委贷贷款利息应由金融机构缴纳，故本公司无纳税申报责任。这类行为都不对的，2009年后，金融机构对授权委托按揭业务流程不会再承担法律规定的代收代缴责任，受托人理应自己申请交纳增值税。

　　2.金融机构必须留意贷款逾期90天应收款未收贷款利率计税增值税难题。

　　2009年1月1日(没有)以前，《国家财政部 我国税务质监总局有关金融机构应收款未收贷款利息征缴增值税难题的通告》(税务总局〔2002〕182号，下称“182号文”)和《财政部关于缩短金融企业应收利息核算期限的通知》(财金〔2002〕5号)要求，金融业公司贷款应收利息自结息生效日，超出应收款未收贷款利息90天(没有90天)之上或借款本钱期满(含贷款展期)后并未取回的，依照具体接到贷款利息申请交纳增值税。2009年1月1日以后，《国家财政部 我国税务质监总局有关发布多个废除和无效的增值税行政规章的通告》(税务总局〔2009〕62号)文档第一条第一1项里将182号文自2009年1月1日起全篇废除。

　　2014年，我国税务质监总局稽查局在《关于中国农业银行和建设银行检查工作指导意见》中明确提出：“依据政策要求，贷款逾期90天应收款未收贷款利率(含利滚利和逾期利息)，应计税增值税。”因而，2009年1月1日后的逾期贷款利息费用应依据新的《营业税暂行条例》以及《实施细则》实行。

　　金融机构应关心是不是已对2009年1月1日以后的逾期贷款利息费用交纳了增值税。

　　(二)迟交税

　　《营业税暂行条例》(下称 《暂行条例》)第十二条要求：“增值税缴税责任产生的时间为经营者给予应税服务、出让无形资产摊销或是销售不动产并收讫主营业务收入账款或是获得索要主营业务收入账款凭证的当日。国务院办公厅财政局、税务主管机构另有明文规定的，从其要求。”《营业税暂行条例实施细则》(下称 《实施细则》)第二十四条要求：“规章第十二条所称获得索要主营业务收入账款凭证的当日，为书面形式合同书明确的支付时间的当日;未签署书面形式合同书或是书面形式合同书不确定支付时间的，为应纳税额个人行为成功的当日。”由此，一般公司将资产借与别人应用应收款的利息费用，金融机构放贷应获得的利息费用，其增值税缴税责任产生的时间为收讫贷款利息的当日，或是为合同书明确的应收利息款时间的当日。因而，有相关的服务的公司应查验提早接到的贷款利息，是不是在得到的当日确定增值税收益;超出合同书承诺收息时间而未接到的贷款利息，是不是在协议承诺收息时间的当日确定增值税收益，记提并交纳增值税。假如另一方因会计艰难等因素而贷款逾期未付款贷款利息的，应充分考虑是不是与另一方补签推迟偿付合同书，而且要衡量的是，一旦偿付日延到金融行业“房地产营改增”以后，是不是会提升本公司的税赋等。

　　(三)少交税

　　有的非金融企业中间在拆借合同书上承诺了较低的年利率，对于此事，借出去方公司应剖析贷款彼此的关联、借款期限、标准、额度等要素，自我评定是不是有有效的原因。此外，集团公司内组员公司推广“现钱池”的利息一般小于当期金融机构银行贷款利率而高过当期金融机构定期存款利率，提议公司搞好竖向一贯性数据分析和纵向的对比性剖析、作用风险评估。

　　二、免费借款资产

　　《实施细则》第五条要求了三种视作产生征税个人行为：企业或是本人将房产或是土地使用权证免费赠予别的公司或是本人;企业或是本人新创建(下称“建造”)房屋建筑后市场销售，其所产生的建造个人行为;国家财政部、我国税务质监总局要求的其它情况。实施方案及其别的行政规章中都未要求免费借款资产的情形务必视作给予应纳税额服务项目交纳增值税。

　　但是，有的底层税务行政机关觉得能够根据《税收征收管理法》第三十六条要求调节公司的增值税计税基础。此条要求：公司或是国外公司在我国地区开设的从业生产制造、运营的组织、场地与其说关联公司中间的工作来往，理应依照单独公司中间的工作来往扣除或是支出合同款、花费;不依照单独公司中间的工作来往扣除或是支出合同款、花费，而降低其应缴税的收益或是收入额的，税务行政机关有权利开展有效调节。

　　现行标准实体法未要求免费借款资产须视作给予应纳税额服务项目，程序法要求税务行政机关有权利核准计税基础，那麼，免费借款资产是不是可核准利息费用计税增值税呢?要回答这个问题，最先要分析程序法与实体法的关联：一般状况下，程序法的功用是辅助的，即輔助实体法作用的完成;不可抗力事件下，程序法的功用是弥补性的，即在沒有相对应实体法适用案例时，容许在没有违背法律法规基本准则的条件下，遵循程序法的要求“造法”。

　　小编觉得，免费借款资产的身后只需沒有内幕交易个人行为，就不容易造成增值税风险性;相反，会被补征税金。《实施细则》第三条要求：“规章第一条所称给予规章明文规定的劳务公司、出让无形资产摊销或是销售不动产，就是指有偿服务给予规章明文规定的劳务公司、有偿转让无形资产摊销或是有偿转让房产使用权的个人行为(下列称‘应纳税额个人行为’)。”由此可见，除另有明文规定外，列入缴税标准的工作务必是服务，在有直接证据证实确属免费借款资产的业务流程中，税务行政机关依照程序法“造法”核准增值税利息费用是有悖政策法规的基本准则的。比如，一家公司免费应用了关联企业的房地产，做为收益，将资产免费出借另一方应用，这类互抵个人行为便会被税务行政机关复原而征缴增值税(视作一方从另一方得到了经济发展权益——税收法律上的“收益”)。又如，一家总公司将资产免费划转给分公司应用，沒有别的的关联方交易和权益互换，则这类资金占用费不可造成增值税的缴税风险性。

　　三、交易金融商品

　　自2009年起，全部公司交易金融商品造成的差价都计入缴增值税。《我国税务质监总局有关金融商品出让业务流程相关增值税难题的公示》(我国税务质监总局公示2013年第六3号)要求，经营者从业金融商品出让业务流程，不会再按个股、债卷、外汇交易、别的四大类来区划，统一归到“金融商品”，不一样种类金融商品交易发生的正反差，在同一个缴税期限内能够抵消，按赢亏抵消后的账户余额为销售额测算交纳增值税。若抵消后仍发生下差的，可结转成本下一个缴税期抵消，但在年底时仍发生下差的，不可转到下一个会计期间。

　　殊不知，一些公司承担项目投资的单位、工作人员与财务部在股票投资层面无法立即信息共享，造成无法逐期测算出让差价。有的公司觉得一个本年度中“先盈后亏”了，故不涉及到增值税税款风险性，却不知道这儿依然存有早期未按时纳税申报的税款滞纳金难题。

　　四、房产租赁收益

　　《实施细则》第二十五条要求，经营者给予建筑行业或是租赁行业劳务公司，采用预收账款方法的，其缴税责任产生的时间为接到预收账款的当日。

　　假如在“房地产营改增”前，公司一次性扣除了这轮“房地产营改增”基准日后的租用款、工程施工材料准备款，不管是不是给出税票，均解决一次性扣除的全款买房立即交纳增值税。公司应主要查验“其他应收款”“应收帐款”学科。假如扣除的是有合同文本做为证实的以后要退回的保证金、担保金等，并不做为预收账款。

　　五、房产渠道销售

　　《实施细则》第二十五条要求，经营者出让土地使用权证或是销售不动产，采用预收账款方法的，其缴税责任产生的时间为接到预收账款的当日。

　　在“房地产营改增”前，发生了房产出让业务流程的公司尤其是房产开发公司应查验是不是对预收款项交纳了增值税;确定增值税记税收益的时间段是不是在接到预收账款的当日。一些地区性现行政策中要求，公司受到的房产销售预付款、订金、预定金、担保金等，均视作预收账款，规定在得到时交纳增值税。文中不谈论这种地区性现行政策的法律效力难题，提议有关公司在税收制度调整期尽量实行这种地区性现行政策。

　　选用分期付款收付款方法销售不动产的公司，解决合同书承诺收付款日应收款未收的账款申请交纳增值税。假如拟根据补签推迟收付款合同书的方法推迟缴税责任，一样应留意有可能造成增值税变换为所得税的难题。

　　六、建筑行业增值税的特别事宜

　　如前所述，在“房地产营改增”前，建筑工程施工公司应查验是不是对应收帐款交纳了增值税。除此之外，针对现行标准增值税现行政策中能够差值测算销售额的工程分包事宜等，应自纠自查的减除新项目组成、额度、单据、对应关系等是不是合乎税收法律要求的规定。

　　建筑工程施工公司还应留意是不是恰当区划工程建筑、安裝、建筑装饰中的甲供材料、机器设备，不一样种类的工程项目业务流程，税收法律有关记税销售额是不是包含甲供材料、机器设备合同款的要求是不一样的，与此同时，不一样地域有关工程建筑“原材料”与“机器设备”怎样划定的要求也各有不同。

　　因为国内现在对建筑行业增值税推行新项目所在城市征缴的方法，将来改征所得税后也有将会遭遇缴税地址的更改和地域间财政局权益的调节，因此 ，在这轮“房地产营改增”前，尽量要将在工程所在城市交纳的增值税，立即申请办理代开票建筑业发票并按照规定就地缴税。

　　七、现阶段征缴增值税的部位非贸付汇新项目

　　《暂行条例》要求，在我国境內给予本法规明文规定的劳务公司、出让无形资产摊销或是销售不动产的部门和本人，为增值税的经营者，理应按照本规章交纳增值税。《实施细则》第四条要求，规章第一条所指在我国境內给予规章明文规定的劳务公司、出让无形资产摊销或是销售不动产，就是指：给予或是接纳规章要求劳务公司的公司或是本人在地区;所出售的无形资产摊销(没有土地使用权证)的接收公司或是本人在地区;所出让或是租赁土地使用权证的农田在地区;所市场销售或是租赁的房产在地区。

　　与所得税和所得税不一样的是，在我国现在对非居民企业和本人增值税缴税责任的明确不考虑到消費地和劳务公司案发地，只是推行收益來源地标准，除《国家财政部 我国税务质监总局有关本人金融商品交易等增值税多个税收优惠政策的通告》(税务总局〔2009〕111号)中要求的不征缴增值税新项目外，地区公司向国外企业或本人付款归属于增值税缴税范畴内的项目账款均应缴纳增值税。在“房地产营改增”前，付汇公司应再度检测确定非贸付汇业务流程是应当代收代缴所得税，或是应当代收代缴增值税。次之，关键查验5万美元下列未登记的付汇新项目是不是按照规定缴纳了税金。

　　八、是不是发生了业务流程撤消、返款

　　《国家财政部、我国税务质监总局有关增值税多个现行政策情况的通告》(税务总局〔2003〕16号)文档要求：企业和本人给予增值税应税服务、出让无形资产摊销和销售不动产产生返款，凡此项返款已征缴过增值税的，容许退回已缴税款，还可以从经营者之后的销售额中扣减。因而，凡存有此类情况的公司应尽早健全与业务流程撤消有关的法规办理手续，取回给出的税票，立即向负责人地税务行政机关申请办理退回增值税。