低价卖房的税务风险

在市场经济体制中，产品的本身价值是商业服务交易的关键，而产品价格乃是商品的价值的最直接主要表现。A股的股票价格，原油的价格，黄金的价格等等一系列的产品价格都可以每时每刻的在市场中寻找到。而除了这种显而易见的产品以外，还存在许多差异化的服务项目，差异化的产品特点，便会存在价值的调整及其价格的起伏。市场价值是由销售市场来决定的，真正合理合法有效的市场成交价也是受到税收法律的肯定与保护的。但在现实市场中，为了能减少税收的征缴，一部分二手房中介及其房地产业商家通常采用廉价签定买卖协议，高价位完成交易的方式去躲避缴税。

今儿小编就和大家一起探讨这种方法很有可能涉及到的税收。

土地增值税✦

土地增值税暂行规定第九条有明确规定，经营者出让房地产的成交价格小于房产评估价钱，并且无正当理由的，需要按照房产评估价格计算征缴。

所得税✦

所得税暂行规定第七条要求，经营者销售货物或应税服务价格显著小于价格行情，且无正当理由的，由负责人税务行政机关核准其销售总额。对于房产销售的核准方式通常是参照别的经营者近期阶段类似货物的均值市场价格明确。

所得税✦

所得税法第四十一、四十七条规定，公司与其说关联企业间的业务往来，不符独立交易原则而减少公司或者其关联企业应纳税收入或是收入额的，或是公司执行别的不具备合理商业目的的安排而减少其应纳税收入或是收入额的，税务行政机关有权利依照有效方式调节。

有效方式包含：①相比非可控价格法;②再市场销售价格法;③成本加成法;④买卖纯利润法;⑤盈利分割法;⑥别的合乎独立交易原则的办法。

个税✦

国税发[2006]108号要求，对住宅出让所得的征收个人所得税时，以实际成交价格为出让收益。当经营者申报的住宅成交价格显著小于价格行情且无正当理由时，征缴行政机关依规有权利依据有关信息核准其出售收益，但要确保各税收组成计税价格一致。

另外对于购买方也是有有关规定，税务[2007]13号，企业按小于购买或建造成本价钱售卖住宅给员工，员工因此而少支出的价差一部分，归属于个税应税所得，应按照“薪水、薪金所得”新项目缴纳个人所得税。

房产契税✦

中华共和国契税法要求，经营者申报的成交价格、交换价钱差值显著稍低且无正当理由的，由税务行政机关按照《中华人民共和国税收征收管理法》的规定核准。

通过上述现行政策我们可以看出，低价转让房地产业根本无法降低房地产升值自身的税赋，但是目前在具体买卖或是长期存在这种情况，其背后的原因很有可能更多是税收征管上边的考虑到，无法全方位核查房产交易价格的合理化;而中间的权益差也导致更多人愿意冒险再次选用这种方法，但是实际上这种做法归属于违纪行为。依据《中华人民共和国税收征收管理法》第六十三条要求，经营者采用瞒报收益、虚构虚报扣减等手段躲避交税的，由税务行政机关追讨其不交或者少缴的税金、税款滞纳金，处以不交或者少缴的税金百分之五十之上五倍以下的罚款;构成犯罪的，依法追究刑事责任;与此同时纳税人税务申报状况将列入个人征信管理方法。没按规定办理纳税申报、不交或者少缴税款、提供虚假材料申请享有税收优惠政策、拒不配合税务查验、虚假承诺等行为，都将会对个人征信造成影响。

由于信息时代的创新，个税综合性汇算清缴的持续健全，甚至对金融行业的大额现金管理业务的进一步加强，可以预见，将来这类低价转让房地产的方法也将产生更多的风险性与挑战。从前的管理方法不可以意味着未来管理方法，从前的博奕也不代表未来博奕，从前的取得成功更并不代表未来取得成功。

这类违法的节税方法终将会淘汰在历史的长河当中，更标准、更合法的节税方法，更专业的具体指导终将变成流行。

由来：税律风起云涌 创作者：闫兆金

2014年7月的分析——

房地产开发商廉价营销房屋出售税收现行政策解释

问：近日，某三线城市一家房地产开发商资询，该企业的一个开发项目最近提前准备新房开盘市场销售，其采取下列三种促销手段：一、楼盘认缴期内，潜在客户预付3万余元可以从新房开盘当日抵5万余元购房款(购房发票以折扣优惠后价钱出具)。二、对新房开盘当日购买商品房的客户，将采取抽奖方法选择10名顾客，给与5000元到20000万额度不同类型的奖励金(购房发票全额付款出具)。三、针对选购公共建筑的客户，采用服务承诺20年之内退还50%购房的钱的优惠买房方法。请问一下之上三种促销手段公司该如何交纳增值税，与此同时享受优惠的买房顾客是否需要缴纳个人所得税?

答：增值税的业务处理

《国家财政部 我国税务质监总局有关增值税多个现行政策问题的通知》(财务〔2003〕16号)文件规定，个人和单位在提供增值税应税服务、转让无形资产、销售不动产时，如果把合同款与折扣优惠额在同一张税票上注明的，以折扣优惠后合同款为销售额;如果把折扣优惠额另开税票的，不论其在财务上怎样处理，均不得从营业收入中扣减。

因而，在楼盘认缴期内，以预付3万余元抵5万元购房款方法出售的楼盘，因为企业是以特惠后价钱开具的税票，因而应该以折扣优惠后(特惠2万余元)的总价为销售额测算交纳增值税。但对于顾客买房后得奖的金额，则不可从购房的钱中扣减，应足额交纳增值税。

此外，《我国税务质监总局关于做好〈增值税常见问题(之一)〉的通知》(国税发发〔1995〕156号)要求，以“还本”方法市场销售房屋建筑，就是指商住楼经营人在销售房屋建筑时承诺若干年后可将房屋合同款偿还买房者，这也是经营人为了能加速周转资金而采取的一种营销手段。对以“还本”方法市场销售建筑物个人行为，应按照向消费者收取的所有价款和价外费用征缴增值税，不可扣减所说“还本”开支。因而，对以服务承诺20年之内退还50%购房的钱的优惠方法售卖的公建房源，不可扣减“还本”开支，应全额的测算交纳增值税。

个人所得税业务处理

《国家财政部 我国税务质监总局关于公司营销获客促销活动赠品相关个税问题的通知》(税务〔2011〕50号)文件规定，归属于下列情形之一的，不征收个人所得税：1.企业通过价格折扣、这让方式向本人销售产品(商品)和提供帮助;2.公司在向本人销售产品(商品)和提供服务的与此同时给与赠送品，如通信企业对个人选购手机赠手机话费、入网费，或是购手机话费赠手机等;3.企业对积累交易达到一定额度的本人按积分兑换意见反馈礼物。

因而，潜在客户预付3万余元可以从新房开盘当日抵5万余元房款的营销方式及20年之内退还50%购房的钱的优惠买房方法均属于企业通过价格折扣、这让方式向本人销售产品，不可征收个人所得税。

与此同时，依据《中华人民共和国个人所得税法实施条例》的规定，偶然所得，指的是本人获奖、得奖、中彩以及其它不经意性质的所得的。偶然所得以每一次获得此项收益为一次。以每一次总收入额为应纳税额。可用20%的比例税率。因而，新房开盘当天的得奖顾客，应按照中奖率的20%征收率按“偶然所得”税收分类缴纳个人所得税，其税金由房地产开发企业代收代缴。

由来：税务报