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涉疫情商业用房租赁纠纷的四大问题和解决标准

2022-08-24 16:37

在今年的三月至今,上海的新冠肺炎疫情日趋不容乐观,涉疫的小区、铺面相继被封控区,到四五月间则进到同城静默期。疫情期,租赁商业用房用以运营的租赁户严重损失。尽管市人民政府颁布涉疫情租金减免现行政策,但可用房子仅限于国企营业性房子,免减目标也限制在中小企业、个体户和民办非企的范围之内。租赁外资企业、外资公司、民企等其他国营企业房子的承租方无法享受以上减免政策,与出租方中间就租金减免、合同终止等诸多问题造成众多异议。因此,小编梳理总结实务中碰到的四大难题,并分别解释说明其处置标准,以供参考。

1、疫情冲击,承租方未按照约定限期付款房租,是不是应承担合同违约责任?

《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》第五条要求,“承租方租赁房屋用以运营,由于疫情或是疫情防控措施危害,造成承租方资金周转不开或是主营业务收入明显降低,出租方以承租方并没有按照约定期限缴纳房租借口要求解除租赁合同,由承租方担负合同违约责任的,人民法院不予支持”。

由此可见,因疫情冲击承租方在一定期内逾期支付租金的,可因不可抗力理由可免于担负合同违约责任,出租方也没有权利解除租赁合同。

2、在哪种情况下,承租方有权要求出租方减免租金?

(1)《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》第六条要求,“租赁非公有制房子用以运营,新冠疫情或是疫情防控措施造成承租方并没有主营业务收入或是主营业务收入明显降低,再次按照原租赁协议付款房租并对显著不合理,承租方要求减免租金、增加租赁期或是延期支付租金的,理应融合案件的具体情况,依据平等原则变更合同。”

由此可见,此问题第一种情况就是:承租方的确遭受新冠疫情或是封控区对策危害,造成收益明显降低的,对已经所发生的房租损害,可向出租方明确提出免减要求,彼此依据平等原则来分摊房租损害。例如,上海市进到三月份至今,相继逐渐分规划区监管,影院、时装店等商户的运营遭受很大的影响,收益大幅下降。到六月份,尽管社会治安早已复工复产,但很长一段时间内都不允许正餐。相对于餐饮业而言,仅仅靠外卖送餐、自取收入,连保持正常的的经营都不够,更谈何盈利。在这样的情况下,假如仍按照合同约定的租金标准来执行,相对于承租方而言是不公平的。从而,承租方可以向出租方明确提出商议免减该阶段的一部分房租。

(2)依据上海市高院公布《关于涉新冠肺炎疫情案件法律适用问题的系列问答之三(2022年修订版)》,“受疫情或是疫情防控措施危害造成房子不能正常应用,承租方为此规定出租方免减一定期限内的租金的,可视性情予以支持”。

由此可见,此问题第二种情况就是:受疫情或是疫情防控措施影响的,造成租赁房屋在一定期间内不能正常所使用的,对已经所发生的房租损害,承租方可向出租方明确提出免减要求,规定出租方依照平等原则与其说分摊房租损害。例如,上海的四月和五月2个月,同城处在“静默期”。这时候绝大多数铺面关掉,完全无法应用租赁房子。租赁协议设立目地,是承租方根据使用租赁房屋来获取收益,现承租方在长达2个月时间内完全无法实际应用租赁房屋,如由承租方独自承受房租损害,会导致“不公平”的代价。这时候,承租方有权要求依照平等原则与出租方分摊由于疫情所带来的房租损害。相较于此问题第一种状况,第二种状况的处理方法标准更加明确,即一般不用考虑主营业务收入是不是降低、资产是不是艰难等状况,只需考虑该房产是不是由于疫情或疫情防控措施危害而造成在一定期间内不可以实际应用,达到该项要求的则应当给与租金减免。

(3)依据上海市高院公布《关于涉新冠肺炎疫情案件法律适用问题的系列问答之三(2022年修订版)》,“假如合同书尽管依然存在可执行性,可是由于疫情或是疫情防控措施促使协议的基本条件出现了当事人在订立合同时没法预见的、不属商业风险的巨大转变,继续履行合同对一方显著不公平,则有可能组成情势变更。遭受不良影响的当事人能够和对方再次商议;在一定时间内拒绝调解的,本人能够申请法院变动或是终止合同。”

由此可见,此问题第三种情况就是:假如在可预想的时间段内,由于疫情或是疫情防控措施影响的,促使承租方主营业务收入可能明显降低的,承租方能够“情势变更”借口,与出租方就租金标准难题再次商议,以变动合同的形式减少一部分房租。例如,影院、娱乐室等娱乐业疫情冲击较为严重,有些至今为止并未恢复营业,有些恢复营业之后又隔三差五被责令关闭。这样的事情是当事人在订立合同中没法预见的、不属商业风险的巨大转变,能与出租方商议减少房租、分摊损害。

3、在哪种情况下,承租方有权利解除租赁合同?

上海市高院公布《关于涉新冠肺炎疫情案件法律适用问题的系列问答之三(2022年修订版)》强调,“针对疫情期合同书能够履行的,应促使被告方按照合同约定继续履行;针对确由于疫情或疫情防控措施危害,合同书不能按约履行的,应更重点考虑正确引导被告方商议变更合同,采用取代执行或是延迟履行等形式,保持合同书的稳定,保证“五个中心”基本功能平稳运行,完成社会经济平稳健康发展。”由此可见,无论是从法律效果或是社会效果方面考虑到,终止合同也是需要给予谨慎掌握的。深入分析如下所示:

(1)《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》第五条第二款规定,“为展览会、大会、庙会图片等特殊目地而订购的临时性场地租赁协议,新冠疫情或是疫情防控措施造成该活动取消,承租方要求解除租赁合同,退还订金或是订金的,人民法院应予支持。”

不难看出,假如为特殊目地签署的临时性租赁协议,因疫情原因活动取消时即组成“合同目的难以实现”,这时承租方有权利解除租赁合同,规定退还房租或是订金,承租方也无须担负别的合同违约责任。

(2)依据上海市高院公布《关于涉新冠肺炎疫情案件法律适用问题的系列问答之三(2022年修订版)》,“新冠疫情或是疫情防控措施导致合同目的难以实现的,被告方也可以根据《民法典》有关规定认为终止合同;新冠疫情或是疫情防控措施导致协议不可以履行的,被告方也可以根据《民法典》有关规定认为免除责任或者部分免除责任。”

不难看出,除开前文提到的临时合同外,别的租赁协议必须满足“新冠疫情或是疫情防控措施导致合同目的难以实现”标准的时候才能消除。一般来说,租赁协议的租赁期皆在一年以上,周期时间很长。疫情冲击这也是短期,二、三个月的疫情冲击会不会造成全部租赁协议目地难以实现?这就需要充分考虑租赁期长度、承租方所在领域、受疫情具体危害的水平等等因素才可以分辨。如订立的是长期合同(例如,三年以上),而疫情冲击是较短期,则很难得出“导致合同目的难以实现”的观点,承租方没有权利终止合同。自然,如一些网咖、娱乐室等,租赁期限原本不久,或是剩下的租赁期限已不多,因处在特殊工作原因到今天尚不可以开张,什么时候开张还无望。在这样的情况下,则侧重于有理由觉得“因疫情影响造成合同目的难以实现”,承租方明确提出终止合同,有可能被人民法院适用。

4、承租方因不可抗力解除合同的是不是可以免付房租?

依据上海市市高院公布《关于涉新冠肺炎疫情案件法律适用问题的系列问答之三(2022年修订版)》,“不可抗拒就是指不可以预料、不可以防止而且不能克服的客观条件,新冠疫情及其疫情防控措施一般归属于法律的规定不可抗拒。”

不难看出,新冠疫情或是疫情防控措施归属于不可抗拒范围。但不可抗拒的免除责任究竟免去的叫什么义务?是否不可抗拒终止合同后,没付房租就无须付了?

从一般含义来看,因不可抗力认为免除责任或者部分免除责任,免去是指合同违约责任。即假如按照合同约定,承租方单方解除合同系毁约消除,就算适用其消除要求,承租方也需要承担法律责任合同违约责任。但如由于疫情不可抗拒影响而明确提出消除,承租方能够认为免去本要承担的合同违约责任。对已经所发生的房租,系民事合同所合同约定的附随义务并非义务,没有在“不可抗力免责”的免去范围内。有关租金减免难题,系因疫情影响而带来的房租损害分摊难题。假如因疫情影响终止合同就无须付款房租,即承租方将房租损害彻底转嫁出租方,这对出租方显而易见是不公平的。

由来:隆安上海律师事务所

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