房地产开发商拆迁房的税务解决

营改增政策之后，针对拆迁房质监总局方面并没颁布对应的税收优惠政策，全国各地都没有对于此事问题税政讲解表述，房地产开发商拆迁房的税务解决成为一个难题。拆迁房涉及到税收优惠政策比较多，本文对房地产开发企业回迁房业务上各税收现行政策可用做详尽分析。

一、企业增值税难题分析

营改增后并未对“拆迁房”有专业的界定与国家方面的税收优惠政策，但营改增后的增值税政策大多数传承了增值税时代的发展现行政策，在整理增值税相关拆迁房的相关政策之后发现，增值税时代的发展政策文件确定了几个问题，一是经营者所取得的征地补偿费不纳增值税；二是房地产开发企业在不构成土地价格的土地上开发设计回迁安置房，依照没有土地出厂价视同销售缴税增值税。

融合增值税时代的发展现行政策基本原理，对于我们来说：经营者所取得的政府征地和房子的赔偿款不纳企业增值税。主要是因为：一方面，从动迁个人行为自身看，需要由政府主导才可以实行，因此不论是征地赔偿、房屋拆迁赔偿，或是青苗补偿、安置补偿，均是由政府部门参加的动迁具体行政行为所收取的溢价增资；在付款方式上，不论是由国家一次性支付，还是用拆迁公司付款，或者利用冲抵土地价格的形式由房地产商向被拆迁人付款，均是政府部门城市规划建设的一部分，具备非营利性质。

另一方面，从税收优惠政策要求看，依据税务[2016]36号配件3第一条第（三十七）项规定，土地资源使用者出让土地所有权和土地使用人将土地使用权证退还给土地资源使用者的举动增值税免税，即政府部门征收土地赋予的赔偿款免税政策，但房子等地面上建筑物赔偿款是不是免税政策但不确立，因此需要用到民法典和刑诉的有关规定进行了解剖析。民法典层面，《物权法》146、147、182、183条界定了“房随处走，地随房走”的房地一体化标准：房屋建筑、建筑物以及附属设施出让、交换、投资或是赠予的，该房屋建筑、建筑物受此附属设施占有范围之内建设用地使用权一并处罚。建设用地使用权期内期满前，因集体利益必须提前收回该土地，理应按照此方法第四十二条的相关规定对于该土地上的房子及其它房产给予补偿，并退回对应的土地出让金。刑诉层面，国有土地出让和集体土地上的征收房屋各是由《国有土地上房屋征收与补偿条例》和《土地管理法》调节。《补偿条例》明确了房屋拆迁赔偿、搬迁安置修补、停产停业赔偿三类具体内容，另外在第十三条强调：“房子被依法征收，国有土地使用权与此同时取回”；《土地管理法》第四十七条要求：“征缴农用地的赔偿费用包括土地征用补偿、安置补助费用及其地上附着物和青苗费的赔偿费”。上述规定归纳为一点就是“征地赔偿必定伴随地面上房屋建筑、附属物及青苗费等赔偿，“房屋拆迁赔偿”的本质更是对政府部门回收利用土地赔偿。因此整体来看，针对“征地补偿款”、“房屋补偿款”、“青苗补偿款”等应依靠房地一体化原则合拼解决，即以上花费都在取回土地使用权证的过程当中收取的溢价增资，是与政府部门取回土地使用权证的举动可用同一税收优惠政策，免征缴増直税。

二、所得税难题分析

拆迁房关键主要有两种方式：即贷币复购、产权调换。贷币复购是房地产开发商直接以货币形式收取的成本费用，依据复购方式不同以市价或拆迁补偿协议合同约定的优惠价格确认收入，业务流程较简易。而非货币性方式收取的房屋拆迁补偿开支、安装及搬迁开支、拆迁安置房修建开支，因为其行为特殊性，财务会计和税务解决各有不同，下边并以产权调换加以分析。

《企业所得税法实施条例》第二十五条要求，公司产生非货币性资产互换，理应视同销售货物。《我国税务质监总局关于做好<房产开发业务经营所得税处理方法>工作的通知》（国税发〔2009〕31号）第七条要求，公司将开发产品用以捐助、冠名赞助、员工福利、奖赏、境外投资、分给公司股东或投资者、抵付负债、获得别的企事业单位个人和单位的非货币性资产等情形，应视同销售，于开发商品使用权或所有权迁移，或于实际上获得权益支配权时确认收入（或盈利）的完成。确认收入（或盈利）的方式和次序为：（一）按本公司最近或年度近期月份类似开发产品销售市场市场价格明确；（二）由负责人税务行政机关参考本地类似开发产品销售市场投资性房地产明确；（三）按开发产品的成本费用率明确。开发产品的成本费用率不能低于15%，主要占比由负责人税务行政机关明确。

《我国税务质监总局关于做好<房产开发业务经营所得税处理方法>工作的通知》（国税发〔2009〕31号）第第三十一条要求，公司以非贷币交易规则获得土地使用权证的，应按以下要求确认其成本费：

1.获得的开发产品若为此项土地规划、修建的，接受投资的公司接受土地使用权证时暂时不确认其成本费，待初次分离出来开发产品时，再点应分离出来开发产品（包含初次分离出来总和之后应分离出来的）的行业投资性房地产和土地使用权证迁移环节中应付款的有关税费计算确定此项土地使用权证成本。如涉及到差价款，土地使用权证的获得成本费还应当再加上应收取的补合同款或扣减应发送的补合同款。

2.获得的开发产品如给其他土地规划、修建的，接受投资的公司在投资交易发生的时候，按应对出开发产品销售市场投资性房地产和土地使用权证迁移环节中应付款的有关税费计算确定此项土地使用权证成本。如涉及到差价款，土地使用权证的获得成本费还应当再加上应收取的补合同款或扣减应发送的补合同款。

由之上要求得知，产权调换方法拆迁房成本以开发产品销售市场投资性房地产和土地使用权证迁移环节中应付款的有关税费计算确定此项土地使用权证成本，掉换开发产品即拆迁房应视同销售，以国税发〔2009〕31号）第七条所规定的三种方式在拆迁房使用权或所有权迁移，或于实际上获得权益支配权时确认收入（或盈利）的完成。

房地产开发商拆迁房别的税收的税务解决

一、土地增值税解决

国税发[2006]187号文件第三条第（一）款规定，房地产开发企业将开发产品用以员工福利、奖赏、境外投资、分给公司股东或投资者、抵付负债、获得别的个人和单位的非货币性资产等，出现所有权转移时要视同销售房地产业，其收益按以下方法与次序确定：1.按本公司在同一地域、同一本年度售卖的类似房地产行业的均价明确；2.由负责人税务行政机关参考本地当初、类似房地产业市场价格或评估值明确。

《我国税务质监总局有关土地资源增值税清算有关问题的通知》（国税发[2010]220号）第六条要求，房地产开发商用修建的本项目房地产业安装回迁户的，安装用地视同销售解决，按《我国税务质监总局有关房地产开发企业土地资源增值税清算管理方法有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第三条第（一）款规定确认收入，与此同时将这一确定为房产开发工程项目的拆迁补偿费。房地产开发企业付给回迁户的补差价款，记入拆迁补偿费；回迁户付给房地产开发企业的补差价款，应抵扣本项目拆迁补偿费。

由此可见，房地产商测算土地增值税时，其在房子回迁房业务上相等换置出来的新建房子应按照视同销售房地产业要求确认收入，与此同时将这一确定为房产开发工程项目的拆迁补偿费。

二、房产契税解决

《国家财政部、我国税务质监总局有关国有制土地使用权出让等相关房产契税问题的通知》（税务[2004]134号，以下称“134号文”）第一条要求，转让国有土地使用权的，其房产契税组成计税价格为承担人为因素获得该土地使用权证而付款的所有经济收益。（一）以合同方法转让的，其房产契税组成计税价格为成交价。成交价包含土地出让、土地征用补偿、安置补助费用、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政管理配套费等承受者应收取的贷币、实体、无形资产摊销及其它经济收益。（二）以竞价模式转让的，其房产契税组成计税价格，一般应定为竟价的成交价，土地出让、市政管理配套费及各种赔偿花费一般包括以内。怎么理解134号文的上述规定呢？还要追根求源，追朔至契税暂行条例及其实施细则。

《契税暂行条例》（以下称“《条例》”）第四条要求，国有制土地使用权出让、土地使用权证售卖、房产买卖，房产契税的应纳税额为成交价。《契税暂行条例实施细则》（以下称“《细则》”）第九条要求，规章所指成交价，就是指土地资源、房产权属迁移合同书明确的价钱。涉及承受者应交付贷币、实体、无形资产摊销或者其它经济收益。因而，土地交易的房产契税计税基础为成交价，即土地资源、房产权属迁移合同书明确的价钱。

依据立法原则和规范文件制定管理办法要求，下位法不可违背上位法要求，行政规章理应合乎法律法规、行政规章、国务院办公厅确定与指令和行政法规的相关规定。《条例》、《细则》归属于上位法，是行政规章、行政法规，134号文归属于行政规章是下位法，依据上位法好于上下位法的适用标准，134号文不可以违背上位法而重定义“卖价”，它也只能是对于协议内开支开展要求。因而，134号文的成交价列出的土地征用补偿、安置补助费用、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政管理配套费等承受者应收取的贷币、实体、无形资产摊销及其它经济收益，应该是土地资源、房产权属迁移合同书确立的成交价构成部分，不然，土地资源、房产权属迁移合同书以外收取的拆迁补偿费项目等不收取房产契税，如公司因为受到某最牛钉子户的影响而收取的赔付，一般不归属于协议约定经济收益，不缴纳契税。134号文所规定的“所有经济收益”也应该是“协议约定所有经济收益”。

总的来说，土地出让合同价钱包含拆迁补偿费的，应征缴房产契税，合同书以外收取的拆迁补偿费，不征税房产契税。

三、合同印花税解决

《国家财政部、我国税务质监总局关于调整房产交易阶段税款政策的通知》（税务[2008]137号）要求，对于个人市场销售或购买住房暂免征缴合同印花税。此现行政策不适合房地产开发企业。

《印花税暂行条例施行细则》第五条要求，产权转移书据，就是指个人和单位产权的交易、承继、赠予、互换、切分等所设的书据。房子回迁房合同书，就是指房产开发企业对被被拆迁人推行房屋产权调换时，和被被拆迁人签署的按被拆迁户房子原总面积拆一还一给与同总面积房子回迁安置合同，其本质要以不动产所有权为表达形式经济的的利益互换，即独特方式的房产销售合同书。由此可见，房子回迁房合同书属于一种包交换的产权转移书据。此外，《国家财政部、我国税务质监总局有关合同印花税多个政策的通知》（税务[2006]162号）第四条要求，对商品房销售合同书依照产权转移书据征缴合同印花税。因而，房子回迁房合同书应该按照产权转移书据缴纳印花税，其计税基础为彼此签署的商品房销售合同里所述额度。假如未标明数额的，则应按照《印花税暂行条例施行细则》第十八条有关规定执行。即按额度占比贴花纸的应税凭证，未标明数额的，应当按照凭据所述数量和我国牌价测算额度；并没有我国牌价的，按销售市场价格计算额度，随后按照规定税额计算公式应纳税所得额。

房地产开发商拆迁房的税务解决，依据之上知识点分析和梳理，针对企业增值税对于我们来说：经营者所取得的政府征地和房子的赔偿款不纳企业增值税；针对所得税，对于我们来说掉换开发产品即拆迁房应视同销售。有关的许多小税种请大家关注前文。