房地产开发商营改增政策预缴税款公式计算

在增值税制下，地产商预购环节应纳税额=（应收帐款×预估利润率）－预缴增值税及附加－预缴土增税 －成本费用。

而营改增后，企业增值税较增值税的改变有2点：

1、销售额由价税合计变成不含税价。根据企业增值税“价税分离”的特征，房企销售款应去除增值税销项税额后确认收入。因而，地产商预售款测算应税所得时，是否要“价税分离”，已经成为税企异议的难题之一。

2、地产商预购收益须预缴税款3%企业增值税。企业增值税与企业所得税类似，对地产商预售款规定预征税金，有别于增值税应纳税所得额，预购阶段交纳的是预征企业增值税，计算公式：预征企业增值税=预售款/（1 增值税率）× 3%预征率。因而，预征企业增值税能不能于测算应税所得时扣减，都是税企异议的关键难题之一。

『年青的小编第二个关键是，增值税工作原理是对“升值”缴税，办企业都可以升值这绝对是大家人心所向……』

整体之上见解，本质上，地产商对预购环节应纳税额的优化算法存有2种可能：

方法一：（应收帐款 × 预估利润率）－预交增值税 －预缴附加税额外 －预缴土增税－成本费用

方法二： 应收帐款/（1 增值税率）× 预估利润率－预缴附加税额外－预缴土增税－成本费用

之上二种了解（通称“方法一”、“方法二”）的差别取决于，

1、是不是对应收帐款开展企业增值税“价税分离”；

2、预缴税款增值税如何在所得的抵扣。

针对地产商预售款应税所得算法的认为

小编认为应当按照方法一测算地产商预售款应纳税额。有以下几点：

1、应收帐款不会有“价税分离”的处理方式。

“价税分离”算法是对于企业增值税应税收入计算方法，房地产预售环节并没有造成增值税纳税责任，未确认收入（预购仅预缴税款，二者定义不一样），因而不管增值税法或者企业会计准则视角，都不存有对应收帐款“价税分离”的处理方式或要求。

例如，房地产预售环节出具的税票为“不征税”税票，只有额度，不会有“不含税金额”；在会计账务处理上，房地产预售环节支付的账款借记“应收帐款”，包含财务会计（2016）22号等相关资料也并未要求需要进行“价税分离”计算。

故小编认为测算所得税应纳税所得时，都不解决应收帐款“价税分离”。

自然，实属一家之言。

2、相对来说，方法一更贴近现行标准预估利润率水准。

营改增后，自我国税务质监总局至省、市各个税务行政机关并没有对预估利润率作出调整，仍延续了增值税制中的“15%、10%、5%”的预估利润率。这一预估利润率是税务行政机关在增值税制下依照“应纳税额=（应收帐款 × 预估利润率）－预缴增值税及附加－预缴土增税－成本费用”的公式计算并确定经营者承受力后制订的预估利润率水准。

因而，小编认为，营改增后，在预估利润率水准不会改变前提下，应当延用与增值税体制下测算应纳税额更相近的方法一才比较科学合理。何况按方法一测算企业所得税已较增值税制剧增。

综合性本篇文章上述，针对房地产开发商营改增政策预缴税款公式的一般需要分两种来计算，一种就是房地产开发商的销售额由价税合计的价钱变为未税的价钱，另一种便是房企的预购收益需缴纳3%的预购企业增值税。根据对上文的讲解我教师想必大家该问题肯定都拥有自己的了解，更多财务知识都是在网。