房地产开发企业差额计税账务处理

房地产开发企业市场销售自主开发的建筑项目，其计税方式和项目的动工日期相关，《建筑工程施工许可证》注明的合同书动工日期是2016年4月30日前建筑项目，可选用简易计税方法计税；《建筑工程施工许可证》注明的合同书动工日期是2016年5月1日后建筑项目，只有可用一般计税方法记税。

房开企业里的一般纳税人市场销售自主开发的建筑项目，可用一般计税方法记税的，依照取得的全部价款和价外费用，扣减本期市场销售建筑项目相对应的土地价款后的余额测算销售总额。

收取的土地价款，是偏向政府部门、土地管理部门因受政府部门授权委托扣除土地价款的部门一次性支付的土地价款，包含土地资源买受人向政府机构收取的征收土地和拆迁补偿费用、土地资源早期开发成本和土地出让收益等。

除此之外，获得土地资源时往别的单位或者个人收取的拆迁补偿费用也可在测算销售总额时扣减。经营者按照上述要求扣减拆迁补偿费耗时，需提供拆迁补偿协议、动迁彼此付款和获得拆迁补偿费用凭据等能证明拆迁补偿费用真实有效的原材料。

房开企业里的一般纳税人市场销售自主开发的房地产业老项目，可用简易计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，不可扣减相对应的土地价款。

从上述税收优惠政策能够得知，房开企业的简易计税是全额的规格，一般计税是差值规格，与上文所提到的建筑服务恰好相反。

从账务处理的角度来看，一般计税方法且容许差值的项目，应当通过「销项税抵扣」这一栏目开展计算。

从核算步骤看，小编认为，获得土地资源及其付款拆迁补偿费时，仍然以价税合计数记入有关成本，没有进行价税分离，产生纳税时间时，然后按照18号公告第五条的相关规定，以本期销售面积占能够销售面积比例，测算抵扣销项税。

房开企业在账务处理留意以下几种难题

一是房开企业获得预收账款时，不出现纳税时间，但是需要按照规定预缴税款以及额外，账务处理需要进行体现，包含：具体预缴税款时的处理方法（小编认为依照收付实现制）、附加税费的期终结转损益、以预缴增值税抵扣应纳税所得额（小编认为综合性抵税）等。

二是除个别省区外，房开企业的纳税时间开始时间与会计收入确定的时长是一致的，均是房产交房时，因而房开企业增值税与财务核算并没有税会差异，其实就是房开企业不用应用「应交税金—待转销项税」明细科目。

三是房开企业未创立单独的项目公司而是用设定工程项目的形式进行研发的，还要考虑到企业范围之内企业增值税款结转成本难题。

四是充分考虑房开企业预缴税款在空间层面的独特性，其「应交税金—预交增值税」学科很有可能存有贷方余额，期终需在负债表的「其他流动资产」或「别的非流动资产」新项目列报。

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