今日跟大家分享讨论的话题是增值税预缴税金，营改增后企业增值税除开税率和征收率，又出现一个新词汇“预征率”，最初只是针对铁路线邮政快递电信网等归纳交纳的领域，全方位拉开营改增后，增值税预缴税金涉足的范畴越来越广，加上一部分业务流程由地税局行政机关委托代征，多次让税务机关和财会人员一头雾水……有关这一话题，今天我就给大家做一整理，需要我们关键掌握4个关键环节：

一是什么情况下要进行增值税预缴？

二是预缴增值税的时间也？

三是预缴税款地点？

四是预缴增值税计算？

一、 增值税预缴税款情况，可分为4类：

►房地产开发企业获得预收账款必须预缴增值税；

[政策依据]：税务[2016]36号附近2《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第八款：9.房地产开发企业采用预收账款方法市场销售所研发的建筑项目，在接到预收账款时依照3%的预征率预缴税款。

►建安业所取得的预收账款及外地(非同一行政区域划分)提供建筑服务获得收益的时候需要预缴增值税；

[政策依据]：财务〔2017〕58号　第三条：经营者提供建筑服务获得预收账款，需在接到预收账款时，以获得的预收账款扣减收取的分包款后的余额，依照此条第三款所规定的预征率预缴税款。

《我国税务质监总局有关进一步明确营改增政策相关税收征管难题的通知》(我国税务质监总局公示2017年第11号)第三条：纳税人同一县和市范围之内跨县(市、区)提供建筑服务，不适合《纳税人跨县(市、区)提供建筑服务增值税征收管理暂行办法》(我国税务质监总局公示2016年第17号发布)。

——税总〔2016〕17号公告第四条 经营者跨县(市、区)提供建筑服务，根据下列要求预缴增值税：

(一)一般纳税人跨县(市、区)提供建筑服务，可用一般计税方法记税的，以取得的全部价款和价外费用扣减收取的分包款后的余额，依照2%的预征率测算应预缴增值税。

(二)一般纳税人跨县(市、区)提供建筑服务，挑选可用简易计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用扣减收取的分包款后的余额，依照3%的征收率测算应预缴增值税。

(三)一般纳税人跨县(市、区)提供建筑服务，以取得的全部价款和价外费用扣减收取的分包款后的余额，依照3%的征收率测算应预缴增值税。

►针对外地房产(土地使用权证)租赁业务需要预缴增值税；

[政策依据]：

——税务[2016]36号附近2《营业税改征增值税试点有关事项的规定》：(九)不动产经营租赁。

1.一般纳税人租赁其2016年4月30日前获得的不动产，可选可用简易征收,依照5%的征收率测算应纳税所得额。经营者租赁其2016年4月30日前所取得的与机构所在地不在同一县(市)的不动产，应按上述计税方式在房产所在城市预缴增值税后，向机构所在地负责人税务行政机关开展税务申报。

3.一般纳税人租赁其2016年5月1日后所取得的、与机构所在地不在同一县(市)的不动产，应当按照3%的预征率在房产所在城市预缴增值税后，向机构所在地负责人税务行政机关开展税务申报。

4.一般纳税人租赁其获得的不动产(没有个人出租住房)，应当按照5%的征收率测算应纳税所得额。经营者租赁与机构所在地不在同一县(市)的不动产，应按上述计税方式在房产所在城市预缴增值税后，向机构所在地负责人税务行政机关开展税务申报。

——财务〔2016〕68号：二、不动产经营租赁

1.房地产开发企业里的一般纳税人，租赁自主开发的房地产业老项目，可选可用简易征收，依照5%的征收率测算应纳税所得额。经营者租赁自主开发的房地产业老项目与其说机构所在地不在同一县(市)的，应按上述计税方式在房产所在城市预缴增值税后，向机构所在地负责人税务行政机关开展税务申报。

房地产开发企业里的一般纳税人，租赁其2016年5月1日后自主开发的与机构所在地不在同一县(市)的建筑项目，应当按照3%预征率在房产所在城市预缴增值税后，向机构所在地负责人税务行政机关开展税务申报。

2.房地产开发企业中的小规模纳税人，租赁自主开发的建筑项目，依照5%的征收率测算应纳税所得额。经营者租赁自主开发的建筑项目与其说机构所在地不在同一县(市)的，应按上述计税方式在房产所在城市预缴增值税后，向机构所在地负责人税务行政机关开展税务申报。

——财务〔2016〕47号件第三条：

(二)经营者以售后回租来将土地出租给其他人应用，依照不动产经营租赁缴纳税费。

►针对不动产转让业务需要预缴增值税。

[政策依据]：税务[2016]36号附近2《营业税改征增值税试点有关事项的规定》：(十)一般纳税人市场销售其2016年4月30日前获得的不动产(没有建造)，可用一般计税方法记税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额测算应纳税所得额。以上经营者要以取得的全部价款和价外费用减掉此项房产购买售价或是获得房产时的做价后的余额，依照5%的预征率在房产所在城市预缴增值税后，向机构所在地负责人税务行政机关开展税务申报。

一般纳税人市场销售其2016年4月30日前建造的不动产，可用一般计税方法记税的，要以取得的全部价款和价外费用为销售额测算应纳税所得额。经营者要以取得的全部价款和价外费用，依照5%的预征率在房产所在城市预缴增值税后，向机构所在地负责人税务行政机关开展税务申报。

二、 预缴增值税时长

►房地产开发商市场销售自主开发的建筑项目，需在接到预收账款时测算预缴税款，并且在获得预收账款的下月纳税申报期预缴增值税；

[政策依据]：税总〔2016〕18号公告

第十条 一般纳税人采用预收账款方法市场销售自主开发的建筑项目，需在接到预收账款时依照3%的预征率预缴税款。

第十二条 一般纳税人需在获得预收账款的下月纳税申报期向负责人国家税务机关预缴增值税。

第十九条 房地产开发企业中的小规模纳税人(下称一般纳税人)采用预收账款方法市场销售自主开发的建筑项目，需在接到预收账款时依照3%的预征率预缴税款。

第二十一条 一般纳税人需在获得预收账款的下月纳税申报期或负责人国家税务机关核定纳税期限向负责人国家税务机关预缴增值税。

►建安企业需在接到预收账款时预缴税款，针对外地(非同一行政区域划分)提供建筑服务获得收益时要在获得价款和价外费用时预缴税款；

[政策依据]：

——税总〔2016〕17号公告第十一条 经营者跨县(市、区)提供建筑服务预缴增值税时长，依照税务〔2016〕36号政策规定的纳税义务发生时间和纳税期限实行。

——财务〔2016〕36号(一)经营者产生应税行为并收讫市场销售账款或是获得索要市场销售账款凭证的那天；先开票的，为开票的那天。

收讫市场销售账款，就是指经营者销售、无形资产摊销、房产环节中或是结束后接到账款。

获得索要市场销售账款凭证的那天，就是指书面协议确立的付款日期;未签订书面合同书或是书面协议不确定付款日期的，为服务、无形资产摊销出让进行的那天或是不动产权属更改的当日。

——财务〔2017〕58号：三、经营者提供建筑服务获得预收账款，需在接到预收账款时，以获得的预收账款扣减收取的分包款后的余额，依照此条第三款所规定的预征率预缴税款。

►针对外地房产(土地使用权证)租赁业务流程，需在获得房租时测算预缴税款，并且在获得租金的下月纳税申报期或房产(土地使用权证)所在城市负责人国家税务机关核定纳税期限预缴增值税；

[政策依据]：

——税总〔2016〕16号公告第六条 经营者出租不动产，依照本办法规定必须预缴增值税的，需在获得租金的下月纳税申报期或房产所在城市负责人国家税务机关核定纳税期限预缴增值税。

——财务〔2016〕47号件第三条：

(二)经营者以售后回租来将土地出租给其他人应用，依照不动产经营租赁缴纳税费。

►针对不动产转让业务流程，需在获得价款和价外费用时预缴税款。

三、 预缴增值税地址

增值税纳税地点一般依照机构所在地标准明确，但全面营改增后，为了确保地区财政平衡，避免因为分税制改革产生税务稽查迁移，与此同时便捷纳税人标准，对一些规模比较大的建安业、直接影响经济形势的房地产行业以及与所在城市密切相连的不动产交易等特殊情况实施了异地预缴方式，同时根据国税地税业务流程职责分工，预缴增值税地点分成：

►房地产开发商市场销售自主开发的建筑项目，需在接到预收账款在项目所在地国家税务机关预缴增值税。

无政策依据，持续增值税制下预缴增值税地址。

►建安企业需在接到预收账款及外地(非同一行政区域划分)提供建筑服务获得收益在项目所在地国家税务机关预缴税款；

[政策依据]：

——税总〔2016〕17号公告第八条 经营者跨县(市、区)提供建筑服务，向建筑服务案发地负责人国家税务机关预缴税款增值税税金，还可以在本期所得税应纳税所得额中抵扣，抵扣不尽的，结转成本下一期再次抵扣。