一、有关政策优惠

1.《土地增值税暂行条例》第8条要求：经营者修建一般规范住房售卖，增值额未超出扣减新项目额度20%的，免税土增。该规章第11条要求：增值额超出扣减额度之和20%的，应就其所有 增值额按照规定记税。

2.《土地增值税暂行条例实施细则》第7条要求：从业房产开发的经营者可按获得土地使用权证所付款的额度，开发设计土地资源和新建房子及服务设施的成本费要求测算的额度之和，加计20%的扣减。

从以上二项政策优惠剖析，法律目地是：激励房地产开发商开发设计一般规范住房，抑止房子价格，与此同时也是为了更好地抑止炒买炒卖房地产业的投机性个人行为，维护一切正常开发设计投资人的主动性。管控方式是：我国放弃财政局税款，让有利于房地产开发商，以做到其法律目地。那麼做为房产开发公司，是乘势而上大力支持现行政策导向性享有特惠或是但求盈利趁势而动呢？自然，不管怎样挑选全是公司的支配权。

实例1：

㈠长春某房产开发公司以1800万余元的价钱售卖一般规范住房，扣减新项目为：地价款320万余元、房地产业项目成本730万余元、房产开发花费141.1万余元、税费99.9万余元（在其中增值税90万余元、城建税6.3万余元、教育附加费2.7万余元、合同印花税0.9万余元）、加计20%的扣减210万余元。

扣减新项目累计＝320万余元＋730万余元＋141.1万余元＋99.9万余元＋210万余元＝1501万余元增值额＝1800万余元－1501万余元＝299万余元

增值率＝299万余元÷1501万余元＝19.92%＜20% 合乎免税土增的标准

税前利润（所得税后）＝（299＋210）×（1－33%）＝341.03万余元

（加计20%的扣减不可在应缴税收入额中扣减）

㈡该公司以1900万余元的价钱售卖会是啥实际效果呢？税费的比例税率提升了100万余元。因此增值税提升5万余元、城建税提升0.35万余元、教育附加费提升0.15万余元，合同印花税提升0.05万余元，税费累计提升5.55万余元，别的扣减新项目额度不会改变。

扣减新项目累计＝320万余元＋730万余元＋141.1万余元＋99.9万余元＋210万余元＋5.55万余元＝1506.55万余元

增值额＝1900万余元－1506.55万余元＝393.45万余元

增值率＝393.45万余元÷1506.55万余元＝26.12%＞20% 应以所有 增值额按30%的征收率征缴土增。

所得税税款＝393.45万余元×30%＝118.035万余元

税前利润＝(393.45万余元＋210万余元－118.035万余元)×(1－33%)＝325.22805万余元

简直算不上不清楚，一算吓一跳吧！本来多卖了100万，可税前利润却降低了15.80195万余元。多卖的钱呢？变为中国税收了，并且还不够，又从你的纯利润中有取走了近16万余元。这就是税款经济发展杠杆效应的反映。

㈢那麼卖2000万余元呢？（测算全过程略）

税前利润=369.5251万余元

只比卖1800万余元时挣到了28.4951万余元。假如它是 1万平方 的普通住房，公司的营销方案必然可能被整盘弄乱，1800元/平米的房屋卖到2000元/平米，营业费用、宣传广告及有关的服务设施都必须提升，这种将吞噬掉那挣到的28万余元。

这就是非常简单的避税筹划。公司在几类候选计划方案中挑选出最合适的计划方案，以完成企业价值评估利润最大化或利益最大化的财务会计总体目标。

可公司便是方案以2000元/平米的价钱售卖，而又想绕开这般巨大的土增呢？那麼就涉及到到节税筹划的难题。

实例2:材料如实例一。㈠企业设立子公司，专业市场销售此项房地产。留意，一定是具备主体资格的分公司并非子公司。（伴随着修定的《公司法》的执行，控股子公司不会再是国营企业的专利权了，自 2006年 1月 1日起 ，公司能够开设控股子公司做为营销公司来从业此项业务流程）公司以1800元/平米的价钱将该房地产卖给营销公司，这儿的“卖”就是指清算价钱，实际是采用委托方式市场销售开发产品，付款服务费，或是视作买断合同、承销方法在所不谈。而营销公司再以2000元/平米的价钱对外开放市场销售。那样，开发设计公司绕开了土增。同实例一，㈠的税前利润同样，为