房地产开发商怎样减少税款成本费推行税务筹划

　　房地产行业开发进度长，业务流程繁杂并且要占有很多的资产。而房地产业的市场销售做为投资人回收利用成本费和获得盈利的重要环节，其市场销售情况立即关联到房地产业投资收益率的多少。因而，应用税务筹划的基本原理，妥善处理房产销售主题活动中的标价及其销售方式的选择等难题，合情合理地减少企业税收成本费，针对房地产开发商来讲具备关键实际意义。 　　操纵房地产业的增值率房 　　房地产的增值率就是指房地产业的增值额与扣减新项目的比例。《土地增值税暂行条例》要求，土增推行四级超率超额累进税率：增值额未超出扣减新项目额度50%的一部分，征收率是30%；增值额超出扣减新项目额度50%的一部分，征收率为40%；增值率超出100%但未超出200%的一部分，征收率为50%；增值率超出200%的一部分征收率为60%.除此之外，该规章还特殊规定，经营者修建一般规范住房售卖，增值率未超出20%的免交土增。因而，减少房产销售中的土增压力的重要，便是操纵房地产业的增值率，在全额测算扣减新项目的基本上，需注意在制订房地产业的市场价格时，对处在土增零界点周边的状况，事前一定要开展必需的筹划。换句话说，这时要考虑到税款成本费对公司销售利润的危害。特别是在在零界点周边，到底把价钱制订的高一些或是略微低一些，要开展用心的测算和较为，妥善处理市场价格和税款中间的关联。 　　必须着重强调的是，依照现行标准要求，经营者修建的一般规范住房土地资源增值额未超出扣减新项目额度20%的免交土增，进而使土增压力在增值率为20%时发生大幅的弹跳。因而待售卖的房地产业增值率在20%周边时，更应当高宽比关心。 　　现举例说明给予表明（下列不考虑到加计20%一部分）：甲房产开发公司欲市场销售5000平米的商住楼，扣减新项目额度为8四十万元，目前二种营销方案，一是依照2000元/平米的价钱售卖；二是依照2一百元/平米的价钱售卖。那麼针对计划方案一，房子的市场价为2000×5000=1000（万余元），扣减新项目额度为8四十万元，增值额为1000－840=160（万余元），增值率为160÷840=19.05%，低于20%的零界点，不用交纳土增，公司的盈利为160万元。计划方案二中，因为提升销售额五十万元（100×5000），造成提升增值税及额外50×5%＋50×5%×（7%＋3%）＝2.75（万余元），因此扣减新项目为842.7五万元。按此测算，房子的增值率为（1050－842.75）÷842.75=24.59%，必须交纳土增（1050－842.75）×30%＝62.2（万余元），公司的盈利为1050－842.75－62.2=145.05（万余元），市场价格提升 以后税前利润却降低了14.9五万元。 　　开设独立核算的营销公司 　　上边的详细介绍，表明了怎样根据操纵和减少房产销售时的增值率来减少土增压力的难题。可是其局限取决于通常要制订略低的价钱。假如房地产业房地产商将公司的市场销售单位提取，开设为独立核算的房产销售分公司，则房地产开发商既可以以较为高的价钱完成房地产业的市场销售，与此同时又可以有效地减少公司的土增压力。 　　仍以上边的甲房产开发公司为例子（下列均不考虑到加计20%要素），该公司计划以240零元/平米的价钱售卖5000平米的房地产，扣减新项目额度为8四十万元，同理可知增值率为42.86%，公司需交纳土增10八万元，还必须交纳销售不动产的增值税2400×5000×5%＝60（万余元），大城市维护保养基本建设税和教育附加费60×（7%＋3%）＝6（万余元），合同印花税忽略，累计交纳税金174万元，公司的税后工资纯利润为18六万元。而假如甲企业设立独立核算的市场销售分公司，甲公司最先将该商住楼以2000元/平米的价钱市场销售给该营销公司，营销公司再用2400元/平米的价钱对外开放市场销售，则针对甲公司来讲，依然不用交纳土增，盈利为160万余元，可是必须交纳增值税50万余元，城建税及文化教育额外5万余元，税前利润为105万余元；其市场销售分公司完成销售利润200万余元，因非房产开发公司，不可以加计20%扣减，且不可以享有一般规范住房增值率20%以内税收优惠政策，需交纳增值税（2400－2000）×5000×5%＝10（万余元），城建税及教育附加费1万余元，总共11万余元。其增值率为（1200－1000－11）÷（1000＋11）＝18.69%，需交纳土增为：（1200－1000－11）×30%＝56.7（万余元），其税后工资纯利润为132.3万余元，A公司和市场销售分公司总共完成纯利润237.3万余元，根据开设市场销售分公司比原销售工作计划多完成纯利润51.3万余元。 　　变房产销售为项目投资 　　依照现行标准税收法律要求，以资产投资入股投资，参加接纳投资人的分配利润，一同担负经营风险的个人行为，不缴增值税，并且自2003年1月1日起，针对以资产投资入股投资后出让股份的个人行为，不会再交纳增值税。这类要求为房地产开发商进行税务筹划给予了室内空间。 　　假如房地产业的购方是具有一定标准的公司或企业，则能够考虑到先以资产投资入股投资，再向购方出让股份的房产销售方法。仍以甲公司为例子，甲公司欲售卖5000平米的住宅给乙公司，如前所述，假如以2400元/平米的价钱立即售卖，必须交纳土增108万余元，交纳增值税60万余元，大城市维护保养基本建设税和教育附加费6万余元。而假如甲公司与购方乙公司达成共识，甲公司先以该房地产向乙公司开展股权投资基金，稍候再用1200万余元的价钱向乙公司转让该股份，则能够合理合法地免去了60万余元的增值税和6万余元的大城市维护保养基本建设税与教育附加费。与此同时，为了更好地激发购方乙公司参加筹划的主动性，甲公司能够做出一些妥协，给与乙公司一定的权益赔偿，可是其金额要以甲公司节省的税金66万余元为限。 　　总的来说，税务筹划的总体目标不仅是减少公司某一税收或是总体的税收负担，还取决于提升 公司的税款纯利润及其企业价值评估的持续增长。房产销售主题活动的额度大，覆盖面广，解决也比较繁杂，房地产开发商一定要融合本身的标准和外界的市场销售自然环境有效进行税务筹划。并且税务筹划做为公司的一项运营管理主题活动，不但要消耗成本费，也存有一定的风险。例如开设营销公司便会提升公司的运营成本，变房产销售为项目投资的筹划方法也存有一定的风险性。房地产开发商在开展楼盘销售的税务筹划时，事前要开展必需的成本费盈利剖析，并留意风险性的预防与操纵，开展综合型的考虑到。仅有那样，才可以充分运用税务筹划的功效。