土增筹划实例风险因素剖析
　　2006年12月28日，我国税务质监总局公布了《我国税务质监总局有关房产开发公司土增结算管理方法相关难题的通告》（国税发[2006]18花了7天时间），规定房地产开发商在达到一定标准的情形下，土增务必开展结算。土增变成悬在房地产开发商头顶的达摩克里斯剑，因此各种各样有关土增筹划的计划方案变成网络热点，而实际上很多看上去不错的计划方案却变成圈套，让很多房地产开发商吃足了酸心。下边小编就这种筹划计划方案开展风险评估讨论，以供应用有关计划方案的公司开展参照。 　　一、实例综合性情况材料 　　A房产公司2003年前以6 000万余元购买一块地，修建商业房产，已售总面积三万平米，增值税及附加税税率率累计5.55%，可用房产税税率为4%，销售费用除尤其表明外，均能给予金融企业证实，且不超过按银行业类似当期银行贷款利率测算的额度。实际信息如表1（为了更好地有利于表明，有关信息实现了适度简单化，例如暂不考虑到合同印花税等对计划方案总体干扰较小的税收，与具体的情形有可能存有一点误差，但整体上不危害文中的计划方案风险评估）。　　未筹划前要交税金状况以下： 　　增值税及额外=36 000×0.0555=1 998（万余元） 　　可扣减成本费=1 998 （6 000 3 000）×（1 20% 5%） 360=13 608（万余元）， 　　土地资源增值额=36 000-13 608=22 392（万余元） 　　增值率=165% 　　应缴土增=22 392×0.5-13 608×0.15=9 154.8（万余元） 　　关键税费累计=1 998 9 154.8=11 152.8（万余元）。　　二、各种各样税款筹划计划方案剖析 　　计划方案1：市场销售公司分立 　　实际操作构思：因为土增推行超量超额累进税率，增值率高的一部分征收率也高，A企业决策选用税务师的建议，从销售额下手开展税务筹划。独立创立营销公司B，将增值额在A企业和B企业相互间开展调整，以减少其税率。比如，A企业将房子按每平米7 00零元的价钱售卖给B企业，再由B企业按12 00零元的价钱售卖给顾客。　　A企业应交关键税费状况：增值税及额外=30 000×0.7×0.0555=1 165.5（万余元）；可扣减成本费=1 165.5 （6 000 3 000）×1.25 360=12 775.5（万余元），土地资源增值额=21 000-12 775.5=8 224.5（万余元），增值率=64.38%，应缴土增=8 224.5×0.4-12 775.5×0.05=2 651.03（万余元）。　　B企业应交关键税费状况：房产契税=30 000×0.7×0.04=840（万余元）；增值税及额外=36 000×0.0555=1998（万余元）；可扣减成本费=1 998 21 000=22 998（万余元），土地资源增值额=36 000-22 998=13 002（万余元），增值率=57%，应缴土增=13 002×0.4-22 998×0.05=4050.9（万余元）。　　A和B企业两企业应缴费的关键税费累计为10 705.4三万元；避税额度= 11 152.8－10 705.43=447.37（万余元）。　　这一计划方案存有两层面的风险性：一方面，房产过户到营销公司后，早已变成二手房，需去二手房交易管理中心买卖，提升了B企业的过渡市场销售阶段，会给房子的售销产生出乎意料的艰难，例如二手房的按揭贷款实际操作比第一次选购更为不便等。与此同时必须买房者了解并相互配合A企业的实际操作，从而将会造成 有关买卖存有不成功风险性。另一方面，依据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》（财法字[1993]40号）“经营者给予应税服务、出让无形资产摊销或销售不动产价钱显著稍低而无任何理由的，负责人税务行政机关有权利核准其销售额。”A企业将房子以7一千元/平米的价钱出让给B企业，若负责人税务行政机关觉得该价钱显著小于类似房子的成交价，则A企业还面对着增值税被再次核准补缴税金、税款滞纳金乃至被处罚的风险性。　　计划方案2：妙用扣减新项目 　　实际操作构思：依据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字[1995]六号）“销售费用中的利息费用，凡可以按出让建筑项目测算平摊并给予金融企业证实的，容许按实扣减，但最多不可以超出按银行业类似当期银行贷款利率测算的额度，别的房产开发花费，按此条（一）、（二）项要求测算的额度之和的5%之内测算扣减。凡不可以按出让建筑项目测算平摊利息费用或无法给予金融企业证实的，房产开发花费按此条（一）、（二）项要求测算的额度之和的10%之内测算扣减。”因而，根据现在的贷款利息及其贷款金额限定的要素，牵涉到销售费用新项目时，A企业假如套入不给予金融企业证实的条文，就能做到避税的目地。　　不给予金融企业证实，A企业可扣减成本费=1 998 （6 000 3 000）×1.2 （6 000 3 000）×10%=13 698（万余元），土地资源增值额=36 000-13 698=22 302（万余元），增值率=163%，应缴土增=22 302×0.5-13 698×0.15= 　　9 096.3（万余元），少缴所得税=9 154.8-9 096.3=58.五万元（见解引入自刊发2007综合性版第六期发表的《结算制中土增筹划方法》）。　　存有的风险性：（1）业务流程真实有效风险性。小编觉得财法字[1995]六号文档自身并没有给予一个可选用的计划方案，而仅是区别二种不一样的具体情况，即可以给予金融企业证实和不能够给予金融企业证实。假如A企业违背业务流程的真实有效有意不给予金融企业证实，很有可能出现被追讨乃至处罚的风险性。（2）企业所得税税前扣除的风险性。A企业的有关销售费用没法给予金融企业证实，那麼该新项目在预估所得税时就不能在税前扣除销售费用，这时所得税将多缴（360 58.5）×33%=138.1（万余元），最后税赋或是提升了。　　计划方案3：分解式市场销售 　　实际操作构思：A公司出售的是简约装修房子，依照税务师提议，A企业对室内装修一部分开展税款筹划。将房子总体售卖溶解为两一部分，第一部分成房屋出售信息（市场销售行为主体是A企业），没有装修预算，房屋出售信息所得的为30 000万余元，假定容许减除的费用不会改变；第二部分成房子装修（室内装修行为主体为此外的C企业），装修费用6 000万余元。　　A企业房子应交增值税及额外=30 000×0.0555=1 665（万余元）；A企业可扣减成本费=1 665 （6 000 3 000）×1.25 360=13 275（万余元），土地资源增值额=30 000-13 275=16 725（万余元），增值率=126%，应交土增=16 725×0.5-13 275×0.15=6 371.25（万余元）；C办公室装修收益应交增值税及额外=6 000×3.33%=199.8（万余元）；A和C两企业关键税费累计=1 665 6 371.25 199.8=8 236.05（万余元）。历经税款筹划，公司可缓解税收负担2 916.7五万元。　　存有的风险性：这是一个非常好的计划方案，可是在实施环节中也存有一些风险性。一方面顾客有可能不理解，进而回绝和第三方（C企业）签署房屋装修合同，终究她们仅仅买房，没理由让它们和第三方再签署房屋装修合同。另一方面，现阶段大多数顾客都住房贷款买房，而贷款金额是依据买房合同明确的，在独立签署房屋装修合同而很多金融机构不肯做小额贷款装修贷的情形下，该计划方案可能提升顾客的房贷首付比例。　　三、思索 　　以上筹划计划方案是现阶段土增筹划中十分常见的方式 ，看上去数学课逻辑推理严实、论述详细、结果靠谱，但在操作过程中却具有着挺大的风险性。拓展到全部税务筹划行业，许多筹划计划方案都差异水平地具有着这类理论和实际脱轨的状况，税务筹划好像变成水里老花镜中月。小编觉得，税务筹划不仅是税款的事儿，它应该是一个系统软件的计划方案，要把它放进全部公司的顾客价值中去考虑。如土增筹划，对外开放应结合考虑到工商管理局、税务局、金融机构、国家发改委、土地房管局、建委等一系列政府部门有关部门尤其是顾客的反映，对里则要整体考虑到股东会、经理以及他有关部门的相互配合与适用度，这种全是决策计划方案是不是可操控的重要。而缺乏对公司全部步骤的掌握，沒有考虑到公司周边权益人群的反映，独立筹划、基础理论筹划、文本筹划，在某种程度上并沒有完成公司的升值，更算不上避税。