一个土增结算的实例 　　2014年的一天，咨询管理公司收到一个方案策划业务流程，一家房产公司要想将一部分财产分出来。该房产公司开发设计了一栋商业服务大厦，总共五层，如今一层、二层、三层都售卖了，但四层、五层、地底一直沒有售卖，一是市价低，二是消费者没钱买。该企业由于是房产公司，金融机构一直对其限定借款，造成 占有大量的资产，为了更好地减缓流动资金工作压力，该企业决策将未售一部分分出来。咨询管理公司收到业务流程后，派了两位咨询顾问到实地去熟悉状况，并制造出基本方案策划。计划方案下来后，咨询顾问将计划方案让我觉得。我看到她们选用公司分立的资产重组方法将财产分出来，这也是一种在那时候各种各样主税均不纳或免纳的计划方案，他们感觉很令人满意。我考虑到了一下，我讲，这类计划方案不大好，我讲选用项目投资，并将其项目投资到控股子公司好些的一点。 　　我的原因是，选用公司分立的确不纳所得税，不纳土增（由于大家做了此外一个实例，是公司分立计划方案，经市财政局审批，不纳土增），并且，公司分立选用独特性税务解决都不纳企业所得税，不纳房产契税，可是选用项目投资会更为对土增划算。由于房地产开发商将资产投资，不享有土地资源增值税免税现行政策，而现如今的具体情况是剩下的房地产市价都低过出厂价，假如选用投资方法，会按销售市场成交价做为计税基础，与别的房地产一并列入结算范畴。比照公司分立，选用公司分立的计划方案，不纳土增，不缴税即代表着将房子的土增计税依据按出厂价调拨，全部公司分立新项目不列入缴税范畴，挑选缴税比不缴税会取得越来越多的税务权益。在增值税时期将房产境外投资免税增值税，在100%操纵的公司中间调拨房产不纳企业所得税，当然可以挑选一般性税务解决，一般性税务解决也可以降低税款权益，免征契税。综合性较为，选用项目投资的方法更有助于公司。最终，该公司选用投资方式，将房地产调拨到分公司。 　　之后我就用该投入的计划方案解决了此外一个土增的难题，例如本实例，该房产公司市场销售完一、二、三层后，税务行政机关规定其结算土增。假如结算，早期土地资源增值税税负率会非常大，等市场销售完剩下房地产后，之后的土增虽发生负值，但也找不回家。这类情形下，选用以上项目投资的方法会大幅度降低土增。 　　比照朱光磊教师的计划方案，他选用市场销售给关联企业的方法处理该难题，假如将剩下房地产销售给控股子公司，增值税时期必须纳增值税，所得税时期看留抵扣增值税，假如新项目不大幅亏本一定会纳所得税，即便 是下关联公司抵税，也会缺失贷币资金时间价值，土增、企业所得税会经常出现负值，如果是市场销售不免征契税。 　　我的计划方案，在增值税时期是免税增值税，企业所得税能够挑选一般性税务解决，企业所得税与土增与他的计划方案一样，但增值税较他的少了许多，且钢房产契税税款。在所得税时期，我能选用装包资产划转的方法来将该房地产调拨给控股子公司，我可将房开的一些债务、人力资本所有调拨到控股子公司，所得税归属于不征税收入，别的税与上述情况一致。