物业管理服务企业的增值税筹划

 

　　在我国民法要求，物业管理归属于增值税中“服务行业”的缴税范畴《营业税税目注释》（ 国税发[1993]149号）要求：“服务行业，就是指利用装置、专用工具、场地、信息内容或专业技能为社会发展给予业务的业务流程。”

　　一般说来，物业管理公司是根据专业的组织和工作人员对已工程验收交付使用的各种物业管理以运营的形式实现维护保养、整修，并为物业管理采用人给予多方位的综合服务的服务领域。这儿的各种物业管理的使用权一般不属于物业管理公司，产权年限应用人一般是其余的企业、公司、个人或业主群。这儿的综合服务工作中具体包含安全保卫、环境卫生保洁服务和检修等服务项目。因此我们可以换一种方法了解物业管理公司，它是接纳物业管理任何人或采用人的授权委托，为受托人分配人力资本来给予物业管理综合服务，受托人付款一定酬劳（物业管理费用）给物业管理公司，此酬劳中含受托人应付款给已分配人力资本的人力花费。按《国家财政部 我国税务质监总局有关增值税多个现行政策情况的通告》（税务总局[2003]16号）要求：“劳务派遣公司接纳用人企业的授权委托，为其分配人力资本，凡用人企业将其应付款给人力资本的薪水和为人力资本上缴的社保（包含养老金、医保、失业险、工伤险等，相同）及其公积金统一交到劳务派遣公司委托派发或申请办理的，以劳务派遣公司从用人企业缴纳的全都合同款减掉代办转交给人力资本的薪水和为人力资本申请办理社保及公积金后的账户余额为销售额。”假如物业管理公司将其主要经营的业务变动为“劳动派遣服务项目”（或新创立一家劳务公司分公司），即接纳用人企业的授权委托，为其分配安全保卫、环境卫生保洁服务和检修人力资本并扣除业务收入，同代为转付人力资本薪水、个人社保及其公积金，那麼物业管理企业就变化为劳务派遣公司，依据《国家财政部 我国税务质监总局有关增值税多个现行政策情况的通告》（税务总局[2003]16号）的要求，企业获得的工资就可以按扣减有关开支后的差值交纳增值税。

　　物业管理公司运营成本中最高的一块是人力（人力资本）成本费。据调查，标准使用的物业管理公司的人力开支占物业管理费用的占比为40%～60%。假定某中小型物业管理企业支付安全保卫、环境卫生保洁服务和维修人员的薪水等占50%，其年物业管理费用收益为六百万元。根据以上税务筹划该公司可以少压力增值税及额外16.五万元（六百万×50%×5.5%）。执行以上计划方案，物业管理企业转换为劳务派遣公司按代理商业缴税的先决条件是，务必消除与有关工作员工的劳务关系。劳务派遣公司全额的向接纳劳务派遣的公司或本人出具服务业发票，有关劳务公司工作人员本人提供劳务，并向地税局行政机关申请办理出具服务业发票，做为劳务派遣公司的抵税成本费，这时候一般不易超出本人劳务公司增值税起征点（比如广东省我省2008年1月1日起统一为按每个月5000元规范实行）。有关工作工作人员压力的个人所得税一般也不会提升。此外特别注意，在操作过程中物业管理企业新创立关系劳务派遣公司很有可能更加实际，根据关系劳务派遣公司统一外派人力资本给服务项目企业或新楼盘，而物业管理企业给予劳动力管理业务流程；关系劳务派遣公司注册资金按照规定不可小于五十万元。

　　也有一点必须特别注意的是，物业管理收益中的物业管理维修收益就是指公司接纳小区业主管理委员会或是物业管理产权年限人、应用人的授权委托，对房子公用位置、同用设施开展维修获得的收益。此项收益应按建筑行业税收分类中的整修业务流程，按3%而不是按服务业税率5%开展缴税，在对该新项目收益开展计算时，应分別设定明细分类账和各自计算以测算交纳增值税。