房地产开发商土增税款筹划

　　土增是对出让国有制土地使用权证、地面上房屋建筑以及附属物，并获得收益的部门和本人，就其出让房地产业所得到的增值额征缴的一种税。它的关键是：依据土增的征收率特性及相关政策优惠，根据合情合理调节总收入额和扣减新项目额度来降低增值额，进而可用较低征收率缴税或享有免税政策工资待遇。

　　一、运用税收优惠政策制度开展税款筹划

　　依据在我国《土地增值税暂行条例》要求，经营者修建一般规范住房售卖，增值额未超出扣减新项目额度20%的，免税土增。假如增值额超出扣减新项目额度20%的，应就其所有增值额按照规定记税。与此同时税收法律还要求针对经营者既建一般规范住房又搞别的房产开发的，应各自计算增值额。不各自计算增值额或无法精确计算增值额的，其修建的一般规范住房不可以可用这一免税政策要求。房产开发公司假如既修建一般规范住房，又从业别的房产开发，在分离计算的情形下，筹划的重要便是将一般规范住房的增值率操纵在20%之内，以得到免稅工资待遇。要减少增值率，关键是减少增值额。

　　例：某房产开发公司A售卖一般规范商住楼获得销售额6000万余元，扣减新项目资金额为4400万元（未包含税费）。

　　解释：市场销售应交税费＝6000×5%×（1＋7%＋3%）＝3三十万元

　　扣减新项目额度累计＝4400＋330＝47三十万元

　　增值额＝6000－4730＝12七十万元

　　增值率＝1270/4730×100%＝26.8%

　　可用30%的征收率，因而交纳的土增为1270×30%＝38一万元

　　根据以上测算还可以看得出，一般规范住房的增值率为26.8%，超出20%，必须交纳土增。要使一般规范住房得到免稅工资待遇，可将其增值率操纵在20%之内，筹划的办法有下列二种：

　　第一，减少一般规范住房的市场价格。减少市场价格尽管会使增值率减少，但也会造成 销售额的降低，危害公司的盈利，这类办法是不是有效应根据较为降低的工资和少交纳的税费作出决策。假设别的标准不会改变，更改一般规范住房的市场价格，令其为X，则应缴土增为：

　　市场销售应交税费＝X1×5%×（1＋7%＋3%）＝0.055X1

　　扣减新项目额度累计＝4400＋0.055X1

　　增值额＝X1－（4400＋0.055X1）＝X1－0.055X1－4400

　　增值率＝（X1－0.055X1－4400）/（4400＋0.055 X1）×100%

　　由式子（X1－0.055X1－4400）/（4400＋0.055 X1）×100%＝20%，解得X1＝5653.一万元。这时销售额比原先的6000万余元降低了346.9万余元，因为增值税免税少缴税38一万元，与降低的收益对比减少了34.一万元。

　　第二，提升一般规范住房的减除新项目额度：提升扣减新项目额度的渠道许多，比如能够 提升房地产业项目成本、房产开发花费等。假设上例中其它标准不会改变，仅仅一般规范住房的减除新项目产生变化，令其为X2，则应缴土增为：

　　扣减新项目额度累计＝X2＋330

　　增值额＝6000－（X2＋330）＝5670－X2

　　增值率＝（5670－X2）/（X2＋330）×100%

　　由式子（5670－X2）/（X2＋330）×100%＝20%，解得X2＝46七十万元。这时一般规范住房就可以免税土增。

　　二、运用土增的缴税范畴开展筹划

　　第一，运用合作建房避税。《国家财政部、我国税务质监总局有关土增一些实际情况要求的通告》（财税字[1995]46号）中要求“针对一方出地，一方出资产，彼此合作建房，完工后按占比购房自购的，暂免征缴土增完工后出售的，应征缴土增。”房产开发企业能够 灵活运用该项现行政策开展税款筹划。第二，运用房地产业的代建房子避税。这类状况就是指房产开发企业代顾客开展房地产业的开发设计，开发设计成功后向顾客收替代建收益的个人行为。针对房产开发企业来讲，尽管得到了收益，但并没有产生房产不动产属的迁移，其收益归属于劳务公司收益特性，故不属于土增的缴税范畴。房产开发企业还可以使用这类盖房方法，在研发之初明确终端用户，推行定项开发设计，以实现缓解税收负担的目地，防止开发设计后市场销售交纳土增。第三，改售为租、项目投资合作经营避税。土增的缴税范畴不包括未出让土地使用权证、房地产产权年限的个人行为。因而，房产开发公司在研发成功后，能够 租赁的方式取回资产。因为并没有产生产权年限迁移，只需缴纳租赁房地产税。此外，房地产开发商还可以投资房产、合作经营，在投入时按企业所得税法要求无需交纳土增，并且在出售股份时还可以无需补缴。

　　三、运用提升扣减新项目开展税款筹划

　　房产开发公司在开展税款筹划时可根据有效的提升扣减新项目额度以减少增值率，使其可用较低的征收率，进而实现减少税收负担的目地。依据《土地增值税暂行条例实施细则》要求，销售费用中的利息费用。凡能按出让建筑项目测算平摊并给予金融企业证实的，容许按实扣减，但最多不可以超出按银行业类似当期银行贷款利率测算的额度。别的房产开发花费，按此条要求测算的额度之和的5 %之内测算扣减。凡不可以按出让建筑项目测算平摊利息费用或无法给予金融企业证实的，房产开发花费按此条要求测算的额度之和的10%之内扣减。