税收征管习惯性及地区性现行政策对土增筹划的危害

　　土增做为一个地区性税收，各地区税务行政机关对该税收有很大的管理权，因此土增的税收征管受全国各地税务行政机关的区域性现行政策及税收征管习惯性危害很深，因为这种地区性现行政策及税收征管习惯性不多见于公布的数据中，但有时候则是决策土增筹划的根本性要素，应造成税务筹划工作人员充足的关心。

 

　　例1：某公司2003年前6000万余元购买一块地，修建一般规范住房，已售总面积三万平米，增值税及附加税税率率累计5.55%，销售费用能给予金融企业证实，且不超过按银行业类似当期银行贷款利率测算的额度。实际信息如下所示表（为了更好地有利于探讨，数据信息作了简单化，不考虑到不危害管理决策的合同印花税）：企业：万

产品成本/价格

总额（30000平米）

土地资源款

0.2000

6,000.00

建安费

0.1000

3,000.00

管理方法营业费用累计

0.0180

540.00

销售费用

0.0120

360.00

销售额

0.5100

15,300.00

       

　　（一）、筹划前：

　　1、增值税及额外=15300×0.0555=849.15（万余元）

　　2、可扣减成本费=849.15 （6000 3000）×1.25 360=12459.15（万余元）

　　土地资源增值额=15300-12459.15=2840.85（万余元）

　　增值率=22.8%

　　应缴土增=2840.85×0.3=852.26（万余元）

　　3、税费累计=849.15 852.26=1701.41（万余元）

　　所得税前盈利=15300-6000-3000-540-360-849.15-852.26=3698.59（万余元）
　　公司财会人员依据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字【1995】六号）“经营者修建一般规范住房售卖，增值额未超出本细则第七条（一）、（二）、（三）、（五）、（六）项扣减新项目额度之和20％的，免税土增；增值额超出扣减新项目额度之和20％的，应就其所有增值额按照规定记税。”

 

　　明确提出公司的土地资源增值率处在零界点，减价能够 提高效益，应按4950元/平米市场销售房子，计算以下：

　　（二）筹划后：

　　1、增值税及额外=14850×0.0555=824.18（万余元）

　　2、可扣减成本费=824.18 （6000 3000）×1.25 360=12434.18（万余元）

　　土地资源增值额=14850-12434.18=2415.83（万余元）

　　增值率=19.69%

　　应缴土增=0

　　3、税费累计=824.18（万余元）

　　所得税后盈利=14850-6000-3000-540-360-824.18=4125.82（万余元）

　　筹划避税额度=4125.82-3698.59=427.23（万余元）

　　历经计算，可避税427.23万余元，计划方案行得通。该公司作了减价市场销售。因为本地税务行政机关针对土增是采取先按销售额预征1%的税收征管方法，2007年，该新项目完毕，公司规定土增结算多退少补，却碰到了意料之外的难题。本地税务行政机关正常情况下趋向于查账征收，并不兼容土增查帐结算的方法，因为土增的要求较为广泛，本地税务行政机关具备很大的税收法律解释权，公司历经沟通交流，放弃了查帐结算的方法。

　　真正的筹划前后左右所得税前盈利是：

　　筹划前：

　　所得税前盈利=15300-6000-3000-540-360-849.15-153=4397.85（万余元）

　　筹划后：

　　所得税前盈利=14850-6000-3000-540-360-824.18-148.5=3977.32（万余元）

　　筹划避税额度=3977.32-4397.85=-420.53（万余元）
　　事实上一般的意义上的土增筹划指的是查帐结算制中的土增筹划，各种各样筹划的办法在查帐结算制中才发生了避税的实际效果。而如今一些地区税务行政机关正常情况下趋向于按占比查账征收土地增值，而且地区性税收征管习惯性常处在变化中。因为建筑项目的建设周期较长，从土增的标价筹划到土增的结算，通常也有较长的一段时间，这类税收征管习惯性的变化给土增的筹划产生了意料之外的不控制风险性。

　　例2：江苏省某公司6000万余元购买一块地，修建一般商品住宅（有土地房管局的审批），已售总面积3万平方，增值税及附加税税率率累计5.55%，销售费用能给予金融企业证实，且不超过按银行业类似当期银行贷款利率测算的额度。实际信息如下所示表（为了更好地有利于探讨，数据信息作了简单化，不考虑到不危害管理决策的合同印花税）：企业：万

产品成本/价格

总额（30000平米）

土地资源款

0.2000

6,000.00

建安费

0.1000

3,000.00

管理方法营业费用累计

0.0180

540.00

销售费用

0.0120

360.00

销售额

0.5100

14850.00

　　2005年该公司开展土增结算，本地税务行政机关的税收征管习惯性是容许经营者随意选择查帐制或核准制，随后由企业申请按选中方法结算。该公司先干了计算。

　　依据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字【1995】六号  ）第十一条“规章第八条（一）项所称的一般规范住房，就是指按所在城市一般民用型住房规范修建的定居用住房。高档公寓、独栋别墅、休闲度假村等不属于一般规范住房。一般规范住房与别的住房的详细区划界线由各省市、自治州、市辖区政府要求。”