最近，在房产开发公司土地增值税结算中，发觉一个共性问题：当地政府为了更好地招商引资工作，做好地方经济发展，降低资本外流，在土地资源招，拍，挂时，通常会规定房产开发公司配建一定范围或一定百分比的商业用房，这就造成建筑项目开发设计到最终环节，房地产开发商的盈利最后都被沉积到配建的商业用房当中，造成房地产公司没法回拢所有资产，而且在配建的环节中还需要依照房地产余值的1.2%交纳房地产税，对房产开发公司产生了非常大的资产工作压力。那麼针对房产开发公司而言怎样做大做强长期资产，在做大做强长期资产的环节中怎么完成税赋最优控制，怎样减少房地产拥有过程中的资本成本就变得至关重要。做大做强长期资产必须融合各公司具体生产经营情况去剖析，设计方案最佳计划方案，下列就房地产开发商配建房地产业涉及到房地产税的筹划给大伙儿给予一些构思。

　　我们知道，房地产税是由产权年限每个人就其拥有房地产交纳的一种直接税。其交纳方法可分为二种：一，从价计税，即自购房地产依照房产原值一次扣减10%至30%(实际扣减力度，由省，自治州，市辖区政府要求)后的余值按1.2%缴税计算交纳;二，从租计税，即对租赁房地产依照房租收益按12%征收率交纳。其税收征管特点是对产权年限每个人推行单一阶段缴税。下边大家依据房地产税的特性，就操作实务中常常出现的那些状况完成剖析，为各位给予一些参照构思。

　　一，将房地产由自购特性转租赁特性

　　甲房产开发企业在2018年初在某县里拍得一宗土地资源用以开发设计商业综合体，于2020年底完工并投入使用,土地交易合同书承诺，除企业办公，商务宾馆及县房屋征收补偿办认购的商业用房外，其他商业用房需配建70%之上，总面积约91000平米，配建一部分房地产出厂价为60700万余元，依照从价计税标准甲房产开发企业每一年必须交纳房地产税509.88万余元(60700*70%*1.2%=509.88万，扣减占比按30%测算，相同)。假如甲房产开发企业把91000平米商业用房以白坯房的特性总体装包租赁给关系商管企业乙，租金依照2880万余元测算(房租收益约为房屋折旧额度:60700*95%/20=2883万余元，残值率按5%测算，如以不动产证具体期满期限折旧费，则房租还能够适度减少)，则甲房产开发企业依照从租计税每一年必须交纳房地产税317.06万余元(2880/1.09*12%=317.06万)。根据拥有特性变换，租赁方式较自购方式少缴税192.82万余元(509.88-317.06=192.82万)。

　　自然，房地产开发商在新项目开发设计完毕后，扣除的房租抵扣增值税成本后略微盈利应是最好计划方案，能够最大限度少缴所得税，不然很有可能会发生A公司亏本，乙企业赢利多交所得税的状况。

　　二，根据转租房方法减少计税依据

　　续上例,甲房产开发企业把91000平米商业用房以白坯房的特性总体装包租赁给关系商管企业乙，租金依照2880万余元测算,乙商管企业对经营租赁的房地产开展室内装修,产生装修预算27000万余元,再由乙商管企业对外开放招商引资工作开展切分转租房,依据房地产税只由产权年限每个人单一阶段缴税的特性，甲房产开发企业必须交纳房地产税317.06万余元(2880/1.09*12%=317.06万)。不考虑到装修费用开支的资本成本，按10年限回收利用，乙商管企业预估每一年能够获得不少于2700万余元的转租房盈利，能够少缴房地产税297.25万余元(2700/1.09*12%=297.25万余元)，根据租赁方式的变换，做到组合模式(直租 转租房)较单一方式(直租)少缴房地产税。

　　之上计算关键依据《国家财政部 我国税务质监总局有关房地产税，城区土地税相关难题的通告》(税务[2008]152号)要求，对按照房产原值记税的房地产，无论是不是记述在总账固资学科中，均应依照房子售价测算交纳房地产税。在其中，房子售价应依据国家相关企业会计制度要求开展计算，经营者未按我国企业会计制度要求计算并记录的，应按照规定给予调节或再次评定。针对租入新房子的室内装修开支，依据公司会计原则和公司财务通则相关精神实质，如由承租方担负相关装修预算，做为租赁单位的“长期性摊销费”，未记入出租人的房产原值，所造成的室内装修开支可以不交纳房地产税。

　　依据上述要求，假如由甲房产公司自主室内装修，按照规定，已有房地产产生的装修费用应记入房产原值，按照规定计提折旧，该一部分装修费用也应做为自购房地产税的计税基础。一般来说精装修的房租应高过白坯房的房租，操作过程中，按以上价钱扣除房租很有可能会被税务行政机关评定房租收益成本的状况。

　　三，合同书免租的承诺

　　续上例,甲房产开发企业将房产租赁给商管企业乙，合同书承诺前三个月为免租，往后面每月依照240万余元(2880/12=240万余元)扣除房租。A公司必须交纳的房地产税将分成免租依照自购从价计税，三个月后依照从租计税2段各自测算，因而甲房产开发企业第一年一共必须交纳房地产税365.27万余元(60700*70%*1.2%/12*3 240/1.09*9*12%=365.27万)。假如将免租合同文本改动为第一租金2160万余元，往后面每一年房租依照2880万余元扣除，则A企业第一年一共必须交纳房地产税237.80万余元(2160/1.09*12%=237.80万)。“去免租”方法下，房地产税能够少缴127.47万余元(365.27-237.80=127.47万)。

　　四，分拆租金房租额度

　　续上例,甲房产开发企业能够直接选用单设物业管理公司，并将租金房租拆分为：租金 附加费(如中央空调服务费，维护保养养车费用，日常保洁费，数据信息维护费用等)，各自开票，能够做到减少房地产税计税基础的目地。

　　与此同时，假如公司是所得税一般纳税人，还能够做到减少所得税的目地。假如密切相关的企业合乎《国家财政部 税务质监总局就执行中小企业普慧性税收减免现行政策的通告》(税务〔2019〕13号)要求的小型微利企业的规范，还能够减少公司所得税税负。

　　总的来说四种方法下，公司拥有的商业综合体，包含酒店餐厅，休闲度假村不论是变换房地产拥有方法(配建——租赁)，变换租用方法(直租——直租 转租房)，或是在租赁协议中做“去免租”承诺设计方案，或是进一步将房租分拆激光切割(纯房租——房租 附加费)的方式，在操作实务操作中，要融合本地类似商业用房市场走势和本身商业用房特性明确有效的价位区段，把握好租用价格的账面价值性和合理化，不然，在价钱过低又无有效原因的情形下，会发生负责人税务行政机关不予以认同的税务风险性。因而，不论是关联企业公司中间联合经营开展税筹设计方案，还是是非非关联企业公司中间谋取彼此税赋降到最低，利润最大化的合同书分配，一定要把握好限度，兼具盈利和风险性，确保在合理合法，有效，合规管理的前提条件下少交税。