全方位房地产营改增后，建筑项目所得税存有一般记税和简易计税二种方式，简易计税非常简单，只跟销售总额有关系;一般记税相对性较为复杂，不但要关心销售总额，还需要关心与进行相关经销商种类，合同书和税票，那麼除开这种外，房地产业一般记税新项目所得税筹划还应当重视这些要素呢?小编觉得最少必须关心一下三个层面。

　　一，新项目单方面毛利率

　　所得税基本原理是对增值率开展缴税，新项目毛利率的多少立即决策增值税税负率的多少，房地产营改增前，房地产开发商统一依照5%交纳增值税，房地产营改增后，房地产开发商增值税税负率仍然会将5%作为关键参考，但操作环节中，每一个公司新项目状况又不尽相同，一般状况下单方面毛利率高的新项目增值税税负率会高过5%，单方面毛利率低的新项目增值税税负率便会小于5%。这与新项目的拿地成本费，区位优势市场价，成本监管工作能力和开发进度都息息相关。因而，在做增值税税负率筹划时主要便是要关心单方面毛利率的转变，要对危害单方面毛利率的每个业务流程因素开展溶解，合理监管业务流程产生方法，途径和买卖额度就可以做到监管毛利率的实际效果，从而监管增值税税负率。

　　二，成本费用构造

　　建筑项目中成本费关键由四类成本费组成，包含土地资源类，建设工程类，设计服务类和报备建设管理类专业，在其中土地资源成本费约占利润30%-50%(一二线城市新项目占比高，三四五线城市新项目比例低)，也与土地资源获得方法相关，土地资源若为挂牌出让方法获得，以土地出让财政票据抵扣增值税销售总额能够具有增值税抵扣的实际效果，如出让获得土地资源，必须关心出具的土地资源税票是普票或是增值税专票，是5%的增值税专票或是9%的增值税专票?买卖获得土地资源凭进项增值税专票上注明的增值税抵扣开展抵税;建设工程类成本费也可以占据30%-50%上下(受土地资源成本费危害，一二线城市新项目比例低，三四五线城市新项目占比高)，包含七通一平，工程建筑人工费，基础设施费和公共性配套费，大多数能获得9%的所得税进项票，关键跟新项目监管相关;设计服务类包括勘测，设计方案，测绘工程，工程监理等，一般获得6%所得税进项票;而报备建设管理类专业包含各类行政部门官费，工程项目管理单位立即开支等，这类成本费通常没法获得所得税进项票，也就抵税不上销项税额。之上四类成本费中土地资源费用和建设工程类能够立即抵扣增值税销售总额或销项税额，占比越高增值税税负率越低，而设计服务类和报备建设管理类专业占比越高，增值税税负率便会越高。

　　三，新项目花费构造

　　新项目花费包含营业费用，期间费用和销售费用，营业费用和期间费用里能获得进行抵税的业务流程比较有限，如付款给第三方代理费用，业务流程推广费，服务费等能够获得小量所得税进行外，绝大多数花费开支都没法对销项产生抵扣增值税;而销售费用除开极个别服务费外也是没法产生抵税传动链条，对增值税税负率监管产生巨大工作压力。整体上在毛利润一定的情形下，三项费用占成本占比越大，增值税税负率越高，三项费用占有率越小，增值税税负率越低。