看头：房地产业开发进度较长，主要包含项目立项阶段、设计规划阶段、股权融资阶段、土地资源获得阶段、拆迁补偿安置阶段、建设工程阶段、预购阶段、市场销售阶段、租赁阶段，新项目结算阶段。各环节涉及到的税收关键有所得税、土地增值税、增值税、土地税、合同印花税、房产契税。因为工程项目的税务成本费会危害新项目的回报率，而税务事宜自始至终贯彻在其中，因而有效操纵税款成本费是减少公司经营成本的重要一环，必须对房产开发阶段涉及到的一些税务问题及改进和筹划机遇开展汇总，把握住一些税务筹划机遇，能够更好地为房地产业务版块发展趋势制订战略整体规划。

一、项目立项阶段

许多公司在做项目规划及向相关部门审批时，都未考虑到根据有效配搭项目立项来适度减少公司的潜在性税赋。公司对同一新项目很有可能与此同时或分期付款、系统分区开发设计不一样种类的房屋，有独栋别墅、花园洋房、商业服务物业管理或普通住房等，她们的投入产出率和相对应的税赋会各有不同。因为土地增值税是以相关单位审核的房产开发新项目为企业开展结算，针对分期付款开发设计的新项目，以分期付款新项目为企业结算。若公司以分期付款开发设计的独栋别墅、花园洋房、商业服务物业管理来各自项目立项，只有按这种分期付款新项目为企业结算。可是，若公司对不一样投入产出率的房屋以一个新项目或同一期来项目立项并经准许，则可按一个新项目或同一期项目的总体投入产出率来开展土地增值税结算。若总体投入产出率小于某些房地产业的投入产出率，那麼公司的土地增值税的具体税赋很有可能会有些减少。（操作实务中，不一样的地域实际操作有差别，要实际向本地地税局单位掌握清晰）

公司在项目立项时，就应提前考虑到新项目的具体情况和有关危害，挑选一个较好的计划方案来项目立项。那样公司就可以有效减少土地增值税的税赋，为公司产生一定的社会经济权益。这是一个非常好的税务筹划机遇。

二、股权融资阶段

公司资金短缺可以从其关联企业股权融资。如从关联企业获得的借款金额极大，依据《企业所得税法》的要求，公司从其关联企业接纳的债务性项目投资的利息费用有额度，超过要求规范的利率很有可能不可抵扣；与此同时，依据土地增值税的要求，不可以作为金融企业证实的利息费用有额度，因而，一部分贷款利息很有可能不可做为扣减新项目。

公司应提早与税务机关单位沟通交流，确立关联企业贷款利率可扣减额度，进而确立最好关联企业贷款金额，尽可能使关联企业贷款利率都能抵扣。这都能够根据调节企业融资构架、调节公司间资产融合的分配来做到。

如公司向关联企业付款的贷款利息超出同期金融企业的货款利率，依据《企业所得税法实施条例》的要求，向非金融企业贷款的利息费用，不超过依照金融机构同期类似贷款利率计算的金额一部分准许扣减。因而，超出同期金融机构贷款年利率的贷款利息不可在抵扣。依据土地增值税的要求，不可以作为金融企业证实的利息费用是有额度的，因而一部分贷款利息很有可能不可做为扣减新项目。针对超出贷款年限的利率一部分在预估土地增值税时亦不允许扣减。

为防止关联企业过高的利息费用和利息收入在税赋层面的不良危害，公司可考虑到按同期金融企业类似货款利率来分配集团公司内资金借贷。

若公司是无尝应用关联企业的借款，公司做为借入方沒有对应的利息费用，那麼便会虚报盈利；借出去方的利息费用也不可在抵扣，可能造成双向征缴所得税。

公司应审批现阶段集团公司内关联交易的标价现行政策，改进不科学的地区，并为此制订科学合理的收费标准，与此同时依据税务要求提前准备有关证明材料。

三、土地资源获得阶段

（一）公司以我国转让方法获得土地资源

在上年获得国有制土地使用权证时，沒有立即获得我国土地管理部门出示的土地出让收款凭证的，依据要求，扣减获得土地使用权证所支出的额度、房地产业项目成本，花费及出让房地产业相关税款，须给予合理合法合理凭据；不可以给予合理合法合理凭据的，不予以扣减。

公司解决不属于预收账款特性的数额转到相对性应项目成本、花费学科计算并在协议中承诺给予正规证明的限期。那样可防止一些多余的税务不便。

针对公司未在承诺的期内开展土地开发而支出的土地闲置费，在预估所得税时，土地闲置费能不能扣减，新的企业所得税法和原外资企业的税务要求未对于此事作有关要求，应向有关税务机关单位确定有关税务解决方式。该土地闲置费不属于按国家统一要求缴纳的相关花费，因而，在预估土地增值税时不可以从应税收入中扣减。

公司应加强新项目研发的管理方法，尽可能在承诺的期内开展开发设计；若确实需推迟，应尽快与有关政府机构商议，争得免减土地闲置费，并与税务机关单位确定有关税务解决方式。

公司未按照规定限期付款土地出让而交纳的税款滞纳金，在预估所得税时有可能会被视作与获得收益不相干的开支而不可扣减。此外，此税款滞纳金也不属于按国家统一要求缴纳的相关花费，因而测算土地增值税时也无法从应税收入中扣减。

公司应加强资金分配。按照规定限期付款土地出让，假如的确需推迟，应尽快与有关政府机构商议，争得免减税款滞纳金。

（二）以资产收购方法获得土地资源

具体中在财产购买时，存有具体成交价很有可能与有关凭据价钱差异的状况。因为有关凭据沒有体现真正成交价，依据《税收征收管理法》要求，经营者、义务人捏造虚报计税基础的，由税务机关单位勒令期限纠正，处以五万元下列的处罚。

公司应按具体成交价来签订有关转让合同和索要合理合法合理凭据，以减少公司的税务风险性。

四、拆迁补偿安置阶段

在拆迁补偿安置阶段，动迁花费支付凭证一般为被拆迁人签定的收条或京东白条。这种收条或京东白条不属合理合法合理的凭据，依据《发票管理办法》要求，不符合要求的税票，不可做为会计报销凭证。

公司最好是授权委托获得房屋拆迁补偿职业资格证的企业动迁，并向其索要合理合法合理的凭据。

五、建设工程阶段

在建设工程阶段若与关联企业签署的工程预算高过本地销售市场规范，依据《企业所得税法》的要求，公司与其说关联企业中间的业务流程来往，不符单独标准而降低公司或是其关联企业应缴税收益或是收入额的，税务机关单位有权利依照有效方式调节。依据税收法律要求，房产开发公司申请办理土地增值税清算所内附的房地产业项目成本中各类成本的凭据或材料不符结算规定或虚假的，地区税务机关单位可参考本地基本建设造价管理单位发布的建筑安装工程工程造价预算定额材料，融合建筑结构、主要用途、区位优势等要素，核准以上项目成本的企业总面积额度规范，并据以测算扣减。

公司应审批现阶段集团公司内关联交易的标价现行政策，改进不科学的地区，并为此制订科学合理的收费标准，与此同时依据税务要求提前准备有关证明材料。

六、预购阶段

公司有时候未对得到的预购收益开展确定和开展有关税务审报，依据要求，对预购收益，应按预估利润率计算出预计销售毛利，记入资产总额预缴税款所得税。依据要求，可对研发公司在新项目所有工程结算前购买房地产业获得的收益预征土地增值税。对预购收益亦须交纳增值税以及额外。

公司应立即就新项目预购收益向负责人税务机关单位纳税申报。

七、市场销售阶段

公司针对样板间的装修预算常记入营业成本，而不计入人项目成本，导致项目成本降低。依据要求，开发设计公司修建的房屋出售部（接待办）和样板间的装修预算，无论金额尺寸，均应记入其修建成本费。

公司可将样板间的装修预算做为开发设计成本计算，在预估所得税时项目成本是可所有抵扣的，与此同时向负责人税务机关单位确定土地增值税的处置方式。

公司为激励小区业主详细介绍房地产买卖，以替小区业主付款物业服务公司一定的物业管理费用做为酬劳，但未获得物业服务公司的专用发票不能做为花费税前列支的凭据，依据要求，未按照规定获得税票的花费，不可以在所得税抵扣。扣减获得土地使用权证所支出的额度、房地产业项目成本、花费及出让房地产业相关税款，须给予合理合法合理凭据；不可以给予合理合法合理凭据的，不予以扣减。若小区业主获得的劳务报酬所得超出一定规范，公司做为义务人需代小区业主缴纳她们的个人所得税。

公司应立即向物业服务公司索要税票和代承担缴税责任的小区业主缴纳有关的个人所得税。

八、租赁阶段

操作实务含有的公司将人防设备做为停车位供小区业主应用，并与客户签署停车位所有权买卖协议扣除服务费，确定为销售额。无论销售收入或房租收益，公司都必须交纳所得税，对公司最后的公司所得税税负危害并不大。可是，因为人防设备不能售卖，买卖的本质为租赁，（1）若确定为房租收益，按租用限期来分期确定房租收益，在合同签订当初，房租相匹配的公司所得税税负将相对性小于确定销售额所相应的公司所得税税负；（2）若确定为销售额，在预估土地增值税时，很有可能会被看作应税收入；而做为房租收入确认，则不需缴付土地增值税。

公司应将买卖协议改成房屋租赁协议，防止税务机关单位误征土地增值税和按房地产销售来征缴所得税。

九、新项目结算阶段

在新项目结算阶段对一些与别的“期”共享资源的公共配套设施的建设花费，很有可能在该“期”开展结算时，仍未开始修建，公司会冲减这一部分花费。对这一部分预提费用在预估所得税和土地增值税时一般不可以扣减。

公司在作新项目开发设计时，应考虑到土地增值税的结算时段，分配有关工程项目。对后建的工程，公司可与负责人税务机关单位商议在最后结款时，按新项目（期）来再次测算土地增值税的税赋，多退少补。