房产开发公司土地成本扣减标准

答：例：某地产开发企业（一般纳税人），2016年2月在得到的8000平方米的土地上开展房子开发设计，分二期开发设计。土地成本17010万余元（含土地出让及拆迁补偿费），整体规划工程建筑占地面积37400平米。一期修建6＋1型高层住宅9600平米，占地总面积（含小区内路面、绿化等房屋公摊面积）2600平米，合乎简易计税标准，推行简易计税；二期修建30层型高层建筑18000平米，占地总面积2200平米，选用一般计税方式；项目配套建设学校9800平米，占地面积3200平米，完工后立即转交政府部门相关部门。（为优化测算，本例假定公司以分期付款新项目做为土地资源增值税清算新项目和所得税成本计算目标）

1、所得税：

在房产开发企业营业税的测算中，针对简易计税新项目，不用考虑到土地价款。一般计税方法记税的，土地价款做为销售额的扣减项。

销售总额=（整个合同款和价外费用-本期容许扣减的土地价款）÷（1 11%）

本期容许扣减的土地价款=（本期市场销售建筑项目总建筑面积÷建筑项目能够市场销售总建筑面积）×付款的土地价款

本期市场销售建筑项目总建筑面积，指的是本期开展税务申报的所得税销售总额相匹配的总建筑面积。建筑项目能够市场销售总建筑面积，指的是建筑项目能够售卖的建筑面积，不包含市场销售建筑项目时未独自做价清算的配套设施公用设施的总建筑面积。

二期累计可扣减土地价款：17010*18000/（9600 18000）=11088万余元。公司应创建台账登记土地价款的扣减状况，扣减的土地价款不能超过经营者具体付款的土地价款中二期平摊的可扣减土地价款11088万余元。

假定二期项目今天销售面积4000平米

则今天增值税收入可扣减土地价款=17010*4000/（9600 18000）=2465.22万余元。

2、土增：

针对房产开发公司一片转让土地使用权证后，分期分批开发设计、转卖房地产业的，其扣除项目额度的明确．可按出让土地权的总面积占占地面积的比例计算平摊，或按建筑面积平摊，也可以按税务行政机关确定的多种方式测算平摊。这儿的占地面积和建筑面积，依据国税发〔1999〕第112号及国税发〔2006〕第187号的要求，应该是可转让总面积，即开发设计占地面积（总建筑面积）扣减不能变更的公共设施用地总面积（总建筑面积）前的剩下总面积（总建筑面积）。

1、占地总面积法：

（1）一期开发设计土地面积占总土地面积的占比＝2600÷4800×100%＝54%

一期应承担的土地价款＝17010×54%＝9185.4万余元

（2）二期开发设计土地面积占总土地面积的占比＝2200÷4800×100%＝46%

二期应平摊的土地价款＝17010×46%＝7824.6万余元

2、总建筑面积法：

（1）一期开发设计总建筑面积占建筑面积的占比＝9600÷（9600 18000）×100%＝35%

一期应承担的土地价款＝17010×35%＝5953.5万余元

（2）二期开发设计总建筑面积占建筑面积的占比＝18000÷（9600 18000）×100%＝65%

二期应平摊的土地价款＝17010×65%＝11056.5万余元

（注：选用不一样的分派方式，不一样的成本费目标分摊的成本各有不同，具体工作上尽量选用较有效的分派方式。此案按总建筑面积法较为有效）

三、所得税：

针对房产开发公司土地成本，国税发〔2009〕31号要求，一般按占地总面积法实现分派。假如确需融合别的办法开展分派的，应获得税务行政机关允许。

一期新项目土地面积占总土地面积=2600/（2600 2200 3200）=33%

一期应压力土地成本=17010×33%=5613.30万余元

二期项目土地面积占总土地面积=2200/（2600 2200 3200）=28%

二期应压力土地成本=17010×28%=4762.80万余元

公共基础设施（院校）占总土地面积=3200/（2600 2200 3200）=39%

公共基础设施（院校）应压力土地成本=17010×39%=6633.90万余元

（ 注：针对免费转交政府部门及归属于全体人员小区业主不可以有偿转让的公用设施应直接做为过渡成本费目标计算，并按其具体产生的所有成本费依据总建筑面积法分派记入一二期项目成本费）

由上看得见，因为各种各样种规范的不一样，导致土地成本在不一样税收间的核算和分派也不尽相同，并直接关系着有关税收的测算。提议房地产开发商严苛对比相关规定，并建立和完善分税收的协助帐和台账，保证土地成本的精确计算，及时性预防和避开涉税风险。

房地产开发商土地成本能抵税进行吗？

房产开发商品记税成本包括土地征用费及拆迁补偿费、前期工程费、工程建筑安装工程费、基础建设费、公共性配套设施费，开发设计间接费用六项。在其中，土地成本一般占有记税成本费的40%之上。因而，“房地产营改增”后土地成本能不能抵税、怎样抵税，就变成确定房地产企业税赋多少的根本所在,房地产开发商土地成本将于会计账务处理、运营模式等遭遇众多考验。

房地产开发商获得土地资源的方法具备多元性，例如土地转让，土地交易，资产收购，合作建房这些,均归属于产生土地使用权证迁移特性的所得税应纳税额个人行为，这类获得土地资源的方法完全可以在预估房地产业企业营业税时，应用抵税法来完成土地成本进项税的抵税。容许房地产企业凭行政机关总监制的土地资源专用型收条等做为抵税凭据，房地产企业的税收负担将有一定的缓解。

小编根据“房地产营改增”示范点新税政，系统软件梳理整理“房地产营改增”房地产企业土地成本不可以抵扣进项税或不可扣减的十一种情况，供“房地产营改增”示范点公司参照和参考。与此同时，提议经营者从操作方面的具体要求考虑，高度关注土地成本抵扣进项税的法律法规和负责人税务行政机关房地产营改增税收征管动态性，慎重实际操作土地成本抵扣进项税的有关事情，在纵享“房地产营改增”新税政收益的一起，高度重视防治土地成本不可以抵扣进项税的税务风险性。

01土地价款之外的别的土地成本新项目

房产开发企业中的一般纳税人市场销售自主开发设计的建筑项目，可用一般计税方法记税，依照获得的全都合同款和价外费用，扣减本期市场销售建筑项目相匹配的土地价款前的账户余额测算销售总额。

付款的土地价款，是偏向政府部门、土地局或受政府部门授权委托扣除土地价款的企业直接支付的土地价款。而《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》国税发[2009]31号第二十七条第一款，,确立的开发产品土地资源记税成本支出的主要内容为：土地征用费及拆迁补偿费。

指为获得土地规划所有权(或开采权)而产生的各类花费，包括土地资源买价或土地出让金、大市政配套费、房产契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更主要用途和超总面积补缴的房价及相关税费、房屋拆迁补偿开支、安装及搬迁开支、拆迁安置房修建开支、粮食作物赔偿费、危楼赔偿费等。

换句话说，根据税务[2016]36号文件要求，房产公司从五月1日后，能扣减的费用只仅限于土地出让，而土地出让的扣减务必凭本地行政机关出具的行政事业收收条扣减。因而，市政配套费、拆迁补偿费、排污费、外地人防建设费不能抵扣进项税。

土地成本除开土地资源买价或土地出让金容许抵扣增值税进项税之外，别的土地资源成本构成新项目一律不可抵扣增值税进项税。

02资产收购被收购者土地资源归属于我国无偿划拨

资产收购就是指一个企业收购另一公司的股份，得到了被收购者的土地资源，假如被收购者的土地是根据挂牌出让获得的，收购者按被收购方原先获得的国土部门出示的行政部门服务性收条，抵税11%。假如被收购者的土地是根据出让所得的获得的土地资源，被收购者原先对土地资源的入账价值，以原先被出让方视同销售出具的单据做价，假如被收购者是由我国无偿划拨来的则不可以抵扣进项税的。

03合作建房方法视同销售获得土地资源

合作建房，就是指由一方供应土地使用权证，另一方给予资产的合作建房。对非房开公司出土地资源，房产公司出资产的合作建房，非房产公司视同销售，依照出让土地使用权证计税11%的所得税，换句话说，非房产公司与房地产公司合作建房，承诺分房地产或分盈利，无论哪一种方法，都视同销售。

先前，《关于营业税若干政策问题的通知》(税务[2003]16号)文档要求：“个人和单位市场销售或出让其购买的房产或转让的土地使用权证，以所有收益减掉房产或土地使用权证的购买或转让售价前的账户余额为销售额。也就代表着土地价值在转让土地使用权证时，要是转让的土地使用权证所有收益超过土地使用权证购买或转让售价，计税依据出现了转变，因而，营改增后土地成本依照原始使用价值转让，房地产开发商能够按出地一方带来的行政部门服务性收条扣减其进项税。视同销售且转让的土地使用权证所有收益超过土地使用权证购买或转让售价得话，即便非房开公司（出地区）可以给予合理合法合理的行政部门事儿性收条，就不可以抵税其进项税。

04超出经营者具体付款的土地价款

《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》我国税务质监总局公示2016年第18号第七条规范，一般纳税人应创建台账登记土地价款的扣减状况，扣减的土地价款不能超过经营者具体付款的土地价款。

05市场销售房地产业老项目可用简单方式记税

一般纳税人市场销售自主开发设计的建筑项目，可用一般计税方法记税，依照获得的全都合同款和价外费用，扣减本期市场销售建筑项目相匹配的土地价款前的账户余额测算销售总额。

一般纳税人市场销售自主开发设计的房地产业老项目可用简易征收记税的，以得到的全都合同款和价外费用为销售总额，不可扣减相匹配的土地价款。一般纳税人市场销售自主开发设计的房地产业老项目，可以选择可用简易征收依照5%的增值税率记税。一经选用简易征收记税的，36月内不能变动为一般计税方法记税。房地产业老项目，就是指：（一）《建筑工程施工许可证》标明的合同书动工在2016年4月30日前建筑项目；（二）《建筑工程施工许可证》未注明合同书动工或是未获得《建筑工程施工许可证》但工程建筑工程承包合同标明的动工在2016年4月30日前建筑工程项目。

06预收账款预缴税款土地价款

房产开发公司以预缴增值税抵扣应纳税所得额,要以完税证明做为合理合法合理凭据。依据之上要求,对地产开发公司预收账款预缴税款，在预估预缴税款时不可扣减合同款。对预收账款预缴税款时,不可开票。因而,预缴税款预收账款所得税,能选简易征收记税,依照5%的增值税率测算，并不可开票。

07测算应纳税额销售总额非本期相匹配的土地价款

土地价款并不是一次性从销售总额中扣减，只是要伴随着销售总额的明确，逐渐扣减。换句话说，仅有房地产企业将全部“能够”市场销售的总面积卖光时，土地价款才能所有扣减。

因而，在预估应纳税额销售总额时，非本期相匹配的土地价款不可扣减。本期容许扣减的土地价款计算方法为：

本期容许扣减的土地价款=（本期市场销售建筑项目总建筑面积÷建筑项目能够市场销售总建筑面积）×付款的土地价款

之上详解了地产开发公司土地成本扣减标准是怎样的，也介绍了房地产开发商土地成本能抵税进行吗。作为一名房产开发公司的财务人员，尤其是把握税务的财务人员，一定要十分清晰，土地成本的扣减标准。假如你阅读了文中具体内容，仍然不太搞清楚，那样咨询一下在线教师吧。