土地资源增值税清算时，公共性配套设施费怎样处理?

答：

《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第四条要求：房地产开发企业开发设计建造的与结算项目配套的社区居委会和公安局用地、会馆、地下停车场（库）、物业管理服务场地、配电站、热力站、自来水厂、文体活动展览馆、幼稚园、幼儿园、医院门诊、院校、邮电通讯等公用设施，按以下标准解决：

1.建成后产权年限归属于全体业主每一个，其成本费、花费能够扣减；

2.建成后免费移交给政府部门、公用事业单位用以非盈利性社会发展公用事业的，其成本费、花费能够扣减；

3.建成后有偿转让的，应测算收益，并准许扣减成本费、花费。

依据上述标准，融合《关于做好《房地产开发经营业务企业所得税处理办法 》的通知》（国税发[2009]31号），对贵司开发项目里的公共性配套设施费的处理明确提出如下所示提议：

（一） 人防设备的处理

《中华人民共和国防空法》要求，人防设备产权年限属于国家，所有权、收益权归投资者全部，人防设备建成后，应当由人防办工程验收，产权年限回国建全部，其成本费理应分摊到相关开发产品的可售面积之中，由可售面积担负。为提高其使用率，物业出租时，取得的租金收入理应缴纳房产税、所得税等。

（二） 有产权年限停车库的处理

有产权的停车库理应做为独立的成本核算对象计算其成本费，售卖时应当独立测算收益，土地资源增值税清算时应当做为单独的房产类别开展结算，不属普通标准住宅，按其他类房地产测算交纳土地增值税。

（三） 无产权地下停车场的处理

无产权车位包含二种：一种是人防车位，一种是非人防无产权车位。实务中房地产商对无产权车位很有可能采用变向销售的方式，比如有些房地产商与业主签署一次性车位转让所有权合同书，或者与业主签署车位租赁合同，租赁期为二十年，二十年之后的使用权赠予等方式变向市场销售停车位。对这种变向销售的地下车库获得的收入是不是做为土地资源增值税清算的收入？因为我国并没有明确的规定，实务中心态分为完全不同二种，一种是依据《关于印发<营业税税目注释（试行稿）>的通知》（国税发[1993]149号）要求：以出让比较有限产权年限或永久性所有权方法市场销售房屋建筑，视同销售房屋建筑，将无产权地下车库的变向销售收入确认为土地资源增值税清算收益，与此同时容许成本费扣减，比如青岛市、天津市、湖北省、浙江省；一种是方式胜于本质，将无产权地下车库的变向销售额不确认为土地资源增值税清算收益，与此同时不可以成本费扣减，比如济宁市、辽宁省、新疆省等。

（四） 物业管理用房、小区业主一共有会馆的处理

物业管理用房、小区业主共有的会馆，归属于非盈利的长度产权年限归属于全体业主的房产，项目成本做为“公共性配套设施费”分派记入相关开发设计生产成本，在预估土地增值税时可以扣减。

（五） 幼儿园的解决

开发项目中建造的幼稚园早已转交地区教育局，归属于通称后免费移交给政府部门、公用事业单位用以非盈利社会发展公用事业的设备，项目成本做为“公共性配套设施费” 分派记入相关开发设计生产成本，在预估土地增值税时可以扣减。

土地增值税的特殊要求指的是什么？

答：

(1)以房地产业进行投资合作经营

以房地产业进行投资合作经营一方以土地资源作价入股进行投资或是做为合作经营标准，免收取土地增值税。在其中假如项目投资合作经营的企业从事房产开发，或是房地产开发企业因其建造的商住楼进行投资合作经营的就不能暂免征税。

(2)房地产开发企业将开发设计的房产变为自购或是用以租赁等商业行为，假如产权年限没有发生迁移，不征缴土地增值税。

(3)房地产的交换，因为出现了房产转移，因而归属于土地增值税的征税对象。但是对于本人中间交换已有定居用房的个人行为，通过本地税务行政机关审批，能够免税土地增值税。

(4)合作建房，针对一方出地，另一方出资产，彼此合作建房，建成后按比例分配分床自用的，暂免征缴土地增值税;但建成后转让的，应征缴土地增值税。

(5)房地产的租赁，指房屋使用者或土地资源使用人，将房地产或土地使用权证租用给承租方应用由承租方向出租方付款租金的个人行为。房地产开发商尽管获得了收益，但没有发生房产产权、土地使用权证的出让，因而，不属土地增值税的征税对象。

(6)房地产的质押，指房屋使用者或土地资源使用人做为借款人或第三人向抵押权人给予房产做为偿还债务的贷款担保则不迁移所有权的民事法律行为。这种情况下房产的产权年限、土地使用权证在抵押期间并没有产生所有权的变动，因此对房地产的质押，在抵押期间不征缴土地增值税。

(7)公司合并出让房地产业，在企业兼并中，对被企业兼并企业将房地产转让到兼并公司中的，免收取土地增值税。

(8)房地产的代建制个人行为，就是指房产开发公司代客户进行房地产的开发设计，开发设计结束后向客户收代替建收入的个人行为。针对房产开发公司而言，尽管获得了收益，但没有发生房地产权属的迁移，其收益归属于劳务公司收特性，故没有在土地增值税征税对象。

(9)房地产的再次评定，依照行政机关的规定，国企在清产核资时对房地产业进行重新评定而产生的评估增值，以其既没有发生房地产权属的迁移，房产产权、土地使用权人也未取得收益，所以不归属于土地增值税征税对象。

(10)土地资源使用人处理土地使用权证，田地使用人出让、抵押或换置土地资源，无论其是不是获得了该土地的使用权属资格证书，无论其在出让、抵押或换置土地资源环节中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变动登记，如果土地资源使用人具有占有、应用盈利或处理该土地资源的权利，具备合同书直到证据表明其本质出让、抵押或换置了土地资源并取得了相应的利益，土壤使用人以及对方当事人就应当依照税法规定交纳土地增值税和房产契税等。

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