房地产税要以房子为课税对象，依照房屋的计税余值或租金收入，向产权所有人征收的一种直接税。尽管房地产税是小税种，在纳税人税赋组成中占比较小，但是却有筹划的空间。如《房产税暂行条例》明确了一些增值税免税条文，符合条件的公司应当最大程度进行运用。文中根据实例来进一步助力企业减少缴税压力，使缴税做到最少、有效。

设备和工业厂房分离租

企业租赁大多数涉及到房产租赁，比如的士间、工业厂房，娱乐会所、商铺等，这种都与房子相关。涉及到房子出租，根据规定，就需要按租金收入的12％缴纳房地产税。但大多数企业出租的不仅仅仅仅房子设备，也有房屋内部或外部的一些附属设施，例如机械设备、办公室家具、附设用品等。现行标准税收法律对这些设备并不是房地产税。

可是，如果将这种设备与房子不用差别地与此同时写在一张租赁协议里，那这些设备也需要缴纳房地产税，企业在无形之中增强了税赋压力。

比如，某大型制造业企业A要将属下一家动工不足的工厂出租给一家民企B，彼此淡定工业厂房连着机器设备一年的房租是200万余元，并由此签订了租赁协议。

主要内容大概为：招标方A允许将工业厂房连着机器设备转租给承包方B，承包方B一年付款工业厂房和设备租金200万余元。合同签署后，承包方B先付一半的房租，年末再付另一半房租。

要是没有筹划，按照这个将工业厂房连着机器设备一起出租的合同书，招标方要缴纳税金如下所示：缴纳房地产税为24万余元（200×12％）缴纳增值税为10万余元（200×5％）二项总计为34万余元。

换句话说，根据这一合同书，机械设备也缴纳了12％的房地产税。

而如果开展税款筹划，只需把一个租赁协议更改为2个租赁协议———厂房出租合同书与机器设备出租合同。内容是：招标方以一年100万元的房租出租厂房，每一年100万元的房租出租设备。

尽管二项房租总计已为200万余元，但是因为设备出租不涉及12％的房地产税，纳税总额因合同内容的改变随着产生显著更改：招标方A出租厂房交纳的房地产税为12万（100×12％），根据200万余元和5％的征收率交纳的10万余元增值税不会改变；设备出租不涉及房地产税，即节约了12万余元。那样招标方A整体缴税就在34万余元减少到22万元，税赋下降了35.29％（12÷34）。

房地产注资比不上计提折旧房地产

现阶段，很多处在初创期的公司，由于工作人员少，订单量很少，为节省费用，加上对税款不太熟悉，通常只图以最方便、最快的方法把工商营业执照办下来，直至缴税时才发现难题。

例如，几个人办一个企业，承诺有些公司股东以现金注资，有些公司股东以实体，包含机器设备、房地产注资，迅速公司办起来。到缴税时，公司股东们会发现，接纳房地产注资不如计提折旧房地产应用。归根结底，企业的房产必须缴纳房产税，假如是租用，既不用缴纳房产税，房租又可以在抵扣。

比如，二位好朋友联办了一家咨询管理公司，员工仅有5人。为节省费用，一个朋友用自家的住宅注册了办公地点。在公司注册成立后，到地税局行政机关申请办理税务备案，税务工作人员发了一张下月必须缴纳税款的申报单，在其中房地产税使他大吃一惊，由于税金预估达到1.68万余元。公司的注册资产就10万，申请办理各种各样备案早已花掉了5000多元化，如今一分钱还没有挣，就需要交纳1.68万元的房地产税，这在初创期，但是笔不小的开支。

实际上，房地产标价达200万，但是自己非营业用房产，按照规定免交房地产税。而现在把他用于成立公司，已经变成了营业用房，按《房产税暂行条例》的规定，就需要缴纳房产税。

由于把房地产免费提供给企业应用，必须按房屋余值测算房地产税。房地产余值为房产原值减掉30％测算，征收率为1.2％。此房产原值为200万余元，则房地产余值为140万余元，需要缴纳的房地产税便是每一年1.68万余元。

假如签署租房合同得话，那样状况就不大同样了。屋主的房屋如今属于公与私共用，定居、成立公司用的都是同一个房子。公司就5本人，实际使用的面积其实就是楼顶两个房间，别的总面积仍是定居常用。

因而，假如事前和公司签署一个租房合同，将楼顶总面积按每月1000元转租给企业应用，并且用这一租赁协议向工商局、税务行政机关办理登记，就可以减少房地产税。由于按《房产税暂行条例》的规定，房产租赁的，按租金收入测算缴纳房产税，并且房地产税的纳税人成了本人，而非企业。这样算来，屋主租赁住户住宅每年的收益为12000元，房地产税按12％测算，每一年仅需要缴纳1440块的房地产税。

租赁变成仓储物流

房地产税的计税方式有二种，一是从价计征，二是以租计税。从价计征的房地产税，要以房地产余值为计税基础，即按房产原值一次扣减10%－30%后余值的1.2%计税。从租计税的房地产税，要以房子出租取得的租金收入为应纳税额，征收率为12%.

因为房地产税有两种计税方法———按房屋余值或租金收入测算，不一样方式计算的结论必然有差异，也会导致应纳税所得额的不同，这个就拥有避税筹划的空间。企业可以按照计划挑选计税方法，根据较为两种方式税赋的大小，挑选税赋低计税方法，以达到避税的目的。

比如，A公司原有5栋闲置不用仓库，房产原值为2000万。企业将闲置不用库房出租扣除租费，年租金收入为200万余元；公司应缴房地产税为24万余元（200×12%）；应缴增值税为10万余元（200×5%）；应缴附加税及教育附加费为1万余元[10×（7%＋3%）].共开支35万余元。

要减少高额的房地产税，必须把单纯的房产租赁更改为仓库存放服务项目，其实就是更改收入的特性，把租赁收入变成仓储租赁收益。

房产租赁要按租金收入的12％缴纳房地产税，仓储物流存放乃是按房屋余值的1.2％缴纳房地产税。根据该企业现今房产价值（扣除比例为30％）和租金收入看来，按房屋余值测算交纳的房地产税毫无疑问小于按租金收入测算交纳的房地产税。因此对这个企业的缴税进行了如下所示筹划：公司配置存放工作人员将仓库改成库房，为客户提供仓储租赁，扣除堆存费，年仓储物流收益为200万余元，但需每一年支付给存放工作人员2万余元。本地房产原值的扣除比例为30%.选用仓储物流筹划，应缴房地产税为16.8万余元[2000×（1－30%）×1.2%]；应缴增值税为10万余元（200×5%）；应缴附加税及教育附加费为1万余元[10×（7%＋3%）]；应支付给存放工作人员2万余元。共开支29.8万余元。

不难看出，筹划后比筹划前房地产税少开支＝7.2万余元（24－16.8），房地产税税赋减少了30％（7.2÷24）。

虽然租赁变成仓储物流后，要相对提升人员和设备花费，但相较于节省的房地产税税费而言，企业负担或是有所降低。

附：企业房产税筹划一种构思

依据《房产税暂行条例》要求，房地产税在城市里、县里、辖县和规划区征缴，由产权所有人交纳。使用权归属于全民所有的，由运营管理的单位交纳。产权年限出典的，由承典人交纳。产权所有人、承典人没有在房地产所在地的，或是产权年限不确定及租典纠纷案件未解决的，由房屋代管人或是使用者交纳。房地产税按照房产原值一次扣减10%至30%后余值测算交纳。房产租赁的，以房地产租金收入为房地产税的应纳税额。房地产税的征收率，按照房地产余值测算缴纳的，征收率为1.2%，按照房地产租金收入测算缴纳的，征收率为12%.房地产税从价计征与从租计税两种不同计征方法造成房地产税税费的差异，为房地产税的缴税筹划带来了室内空间。现举例子房地产税的税款筹划方式。

下列所举各例仅考虑到房地产税和增值税及附加，房地产税从价计征的扣减比例为30%，商业行为地下工程房地产税从价计征的扣减比例为80%，营业税税率为5%，大城市维护建设税征收率为7%，教育附加费征收率为3%.

测算房地产税从价计征与从租计税的税赋均衡点，考虑到房产的租赁方法

房地产税从价计征税费=房产原值×（1－30%）×1.20%=房产原值×0.84%，

房地产税从租计税税费=租赁房地产房租×12%，

二者税赋均衡点公式计算：房产原值×0.84%=租赁房地产房租×12% （房产原值×0.84%－租赁房地产房租×12%）×公司所得税率，

即：租赁房地产房租/房产原值=7%，

依据上述公式计算，如租赁房地产房租/房产原值占比高过7%，从价计征税费比较低，相反，如租赁房地产房租/房产原值占比小于7%，从租计税税费比较低。

比如，东华公司拟考虑到将企业二间库房用以储放公司产品（即自购仓储物流）或用作对外开放租赁，库房记税原值200万余元，用以对外开放租赁可获得租赁房地产房租18万余元，两种方式下房产税计算如下所示：

测算房地产税税赋均衡点：租赁房地产房租/房产原值=18万余元/200万余元=9%，高过税赋均衡点7%，自购仓储物流方法房地产税比较低，应采取自购仓储物流方法。实际计算如下所示：

自购仓储物流房地产税税费=房产原值×0.84%=200万余元×0.84%=1.68万余元，

租赁房地产税税费=租赁房地产房租×12%=18万余元×12%=2.16万余元，比自购仓储物流房地产税税费高2.16万余元－1.68万余元=0.48万余元，由此可见高过税赋均衡点，公司应采取自购仓储物流方法节省房地产税开支。

接好例，如租赁房地产房租改成12万余元，两种方式下房产税计算如下所示：测算房地产税税赋均衡点：

租赁房地产房租/房产原值=12万余元/200万余元=6%，小于税赋均衡点7%，对外开放租赁方法房地产税比较低，应采取对外开放租赁方法。实际计算如下所示：

自购仓储物流房地产税税费=房产原值×0.84%=200万余元×0.84%=1.68万余元，

租赁房地产税税费=租赁房地产房租×12%=12万余元×12%=1.44万余元，比自购仓储物流房地产税税费低1.68万余元－1.44万余元=0.24万余元，由此可见小于税赋均衡点，公司应采取对外开放租赁方法节省房地产税开支。