税收法律要求，房地产税的课税对象是房子。公司自购房地产按照房产原值一次扣减10%至30%后的余值按1.2%的缴税计算交纳。房产原值就是指经营者依照企业会计制度要求，在帐本“固资”学科中记录的房子售价。因而，针对自购房地产应缴房地产税的筹划该当密切紧紧围绕房产原值的财务核算开展。

一、房子范畴有技巧，既不扩张都不变小
税收法律要求，单独于住宅以外的房屋建筑不征房地产税，但与住宅不可缺少的附加设备或是一般不独立计费的服务设施必须划入原房子原值计税房地产税。这就需要我们在计算房子原值时，理应对房子和非房子房屋建筑及其各种各样附设设备、服务设施开展适度区划。

说白了房子，便是里面有顶，四面有墙（或柱），可以挡风遮雨，能够供大家生产制造、歇息、游戏娱乐、主题活动、仓储物流等的场地。依据这一界定，我们可以差别于其余的单独于住宅以外的房屋建筑，如院墙、庭院假山、烟筒、冷却塔、变电器塔、油池油柜、酒窑菜窖、乙醇池、甘蔗糖蜜池、户外游泳馆、夹层玻璃暖房、砖厂灰窑及其各种各样燃气罐等，之上房屋建筑均不属于房地产，不征房地产税。与住宅不可缺少的各类附设设施或一般不直接测算使用价值的服务设施，就是指暖气片、环境卫生、自然通风、照明灯具、液化气等机器设备，各种各样管道，如蒸汽、空气压缩、原油、建筑给排水等管路及电力工程、通讯器材、电缆线输电线，电梯轿厢、液压升降机、走廊、晒台这些。因为附设设施和服务设施通常不仅为房地产服务项目，税收法律与此同时规范了实际界线：“附设设施的自来水管、下水管道、暖气管道、燃气管等从近期的探望井或三通管算起，灯泡网、照明灯具线从进底盒连接管算起。”

有关房子中间空调通风设备是不是记入房产原值的难题，税务总局地字[1987]28号文档要求，新创建房子投入使用时，如中间空调通风设备已测算在房产原值当中，则房产原值应包含中间空调通风设备；如中间空调通风设备作单项工程固资记帐，独立计算并获取折旧费，则房产原值不可包含中间空调通风设备。有关老房安裝空调通风设备，一般都作单项工程固资记帐，不可记入房产原值。

二、计算土地价格有方法，紧紧围绕“有关”找所属
无形资产摊销规则第21条要求，“公司开展房产开发时，应将有关的土地使用权证给予结转成本。结转成本时，将土地使用权证的帐面价值一次记入房地产业项目成本。”该要求不但适用房地产开发设计公司研发的商住楼，对非房地产开发商自主修建自购的房子一样可用。

依据《企业会计制度》第47条要求，公司购买或以付款土地出让方法获得的土地使用权证，在还没开发设计或修建自购新项目前，做为无形资产摊销计算，并按本管理制度要求的限期分期付款摊销费。房产开发公司开发设计商住楼时，应将土地使用权证的帐面价值所有转到项目成本；公司因运用土地资源修建自购某新项目时，将土地使用权证的帐面价值所有转到在建项目成本费。这儿应该留意，一次结转成本的土地使用权证帐面价值仅仅指与在建项目有关的土地资源。

这儿的“有关”理应了解为“相匹配”或“配制”。公司应该以相匹配房地产占有的土地面积按占比结转成本，针对非房地产占有土地资源（如场所），理应给予摊销费。

比如，某公司于2002年3月1日征用土地100亩（66666.66平米）土地资源，付款土地出让五百万元。公司按50年摊销费。2002年6月份，使用5000平米（长一百米，宽50米）修建一号工业厂房。有关账务处理为：
1.获得土地使用权证时：
借：无形资产摊销——土地使用权证 5000000
贷：存款 5000000

2.2002年3月、4月、5月，每个月应摊销费：5000000/50/12=8333.33（元）
借：期间费用——无形资产摊销摊销费 8333.33
贷：无形资产摊销——土地使用权证 8333.33

3.2002年6月初，“无形资产摊销——土地使用权证”账面净值为：5000000－8333.33×3＝4975000（元）
应结转成本至在建项目额度为：4975000/66666.66×5000＝373125.04（元）
借：在建项目——一号工业厂房 373125.03
贷：无形资产摊销——土地使用权证 373125.03

4.当月应摊销费额＝（4975000-373125.03）/597月＝4601874.96/597＝7708.33（元）
借：期间费用——无形资产摊销摊销费 7708.33
贷：无形资产摊销——土地使用权证 7708.33

之后仍按以上办法开展账务处理。

以上办法的可行性分析，取决于财务核算时遵循了“配制”标准，防止了场所占有的土地资源结转成本至在建项目成本费，进而降低了房地产税税赋。必须特别注意的是，有些人倡导延迟建设项目時间，便于在“期间费用”中有摊销费土地资源合同款，进而降低结转成本至“在建项目”的额度，这类行为是不可取的。由于，延迟建设项目時间，会影响到项目投资进展，即便 是提早征收土地，也会消耗五百万元的资本成本，这类作法只有是因小失大。