现阶段，房地产业中涉及到的税收优惠政策不健全，造成了房地产企业的不正确税收个人行为。

1.不可以准时结转成本销售额。房产开发公司从早期到总体竣工的市场销售个人行为，统一按预收账款的方式开展；在给顾客的不动产登记证未办完成之前，总体市场销售个人行为并没有结束。《营业税暂行条例实施细则》中只要求了缴税责任造成的時间，但未确立应收帐款什么时候结转成本销售额。

2.沒有确定的成本结转方法。依照《企业所得税前扣除办法》的要求，公司的成本费计费方式还可以选用个别计价法、先进先出法、加权平均法、移动平均法、计划成本法、毛利率法等，大部分全是对于加工制造业或商品流转公司来讲的，而对房产开发公司却沒有比较确定的成本费计费方法；加上，销售额的结转成本時间沒有明文规定，公司在房地产预购环节的销售额均以“应收帐款”的方式发生，账目记述无收益，只体现了初期的开发费及其研发流程中的其它杂费，不符收益与花费配制的标准。

3.花费没法记提。因为销售额不可以确定，接踵而来便是各种各样成本的记提沒有法律规定的规范。例如招待费、宣传费、广告费等，每个房产开发公司的记提规范不一，随机性非常大。

4.跨年度工程项目的费用更为无法确定。房产开发公司的开发周期较长，绝大多数的成本产生在早期，对这一部分花费是按“开办费”看待，或是按“工程成本”看待，没法确定。尤其对跨年度的工程项目成本的结转成本难题，为中后期的税款监管产生了很大的难度系数。

因为房产开发公司从研发到商品楼的总体售卖结束，周期时间拖的很长，一般须要2～三年。房屋出售状况可分成下列三种：
一是在早期开发设计中产生市场销售个人行为；
二是在作业流程中产生市场销售个人行为；
三是行为主体竣工后产生市场销售个人行为。

从调研把握的状况看，前二种个人行为比较广泛。

从资产的由来看有三种：一是现钱收益；二是应收订金；三是住房贷款。

依照房产开发的相关制度要求，房产开发企业运营房屋出售业务流程之前务必获得相关部门的房屋出售许可证书，才可以获得房屋出售资质。依照《营业税暂行条例实施细则》第二十八条第一款的要求，经营者出让土地使用权证或销售不动产，选用预收账款方法的，其缴税责任造成的时长为接到预收账款的当日。房产开发公司在缴税上具有下列领域的难题：
1.对接收的应收帐款（含按揭贷款）不完成税务申报，一部分公司账目体现的预付账款和住房贷款的数额达到上百万元，但长期性无收益申请。

2.瞒报收益。房产开发公司内设的房屋出售部，每日都是有房屋出售信息明细分类账，除一部分收益交会计人帐外，绝大多数的收益不入帐，而立即交到该房地产开发商的经营人，并以“个人借贷”的方式，再“借”给该公司，计入“应付款”，瞒报销售额，长期性逃税。

3.一部分房地产开发商以未获得房屋出售许可证书为由，对扣除的订金，未按应收帐款解决，瞒报销售额。

4.房产开发公司的法定代表人合谋企业员工，骗领假住房贷款，瞒报销售额。依照产权年限管理方法机构的要求，顾客能够其所选购的房子做为质押，在金融机构获得住房贷款，但务必四证齐备（身份证件、户口簿、结婚证书及其存折）。一部分房产开发公司为了更好地骗取资产，启动本企业的员工，以本人为名骗取住房贷款，骗领资产。这时市场销售个人行为已产生，但房产开发公司瞒报收人不纳税申报。

5.运用“授权委托建房子”偷漏税。代建制房子务必一起合乎下列四个标准：
（1）务必提前与受托人订有授权委托代建合同，并在合同书上注明计取根据及规范；
（2）所建房子的基本建设方案与项目立项审核务必是下发给施工单位的，不产生土地使用权证迁移；
（3）以受托人为名与承担施工队伍清算；
（4）不垫款基本建设资产。

对未与此同时拥有以上四个标准的代建制业务流程，对委托方按“销售不动产”税收分类征缴增值税。但真实情况是：绝大多数公司签署了代建合同，并在施工过程中垫款了基本建设资产；也有一小部分房产开发公司，钻国家政策的空档，同施工单位签署假的代建合同，本质是销售不动产。从现阶段查验的状况看，与此同时合乎四个标准的房产开发公司代建制工程项目很少，授权委托代建制在税务管理中的系统漏洞很大。

6.发票信息与应用是一个空缺。现阶段房产开发公司预购全过程所有采用的是自印的收款收据，加上，产权年限管理方法机构从自己的利润考虑，向房产开发公司扣除一定百分比的服务费，在申请办理房产证的环节中，对增值税专票的需求亦没有那样严苛，经营者只需授权委托房产开发公司申请办理不动产登记证，房产开发公司就能根据多种渠道把不动产登记证办出来。

之上难题尽管多是因为税收优惠政策落后造成的，可是一旦查出来，即被确认为偷漏税个人行为，房地产开发商在操作实务工作上应多方面留意。