房地产开发商税收业务流程繁杂，容易在税款操作实务处理中发生税务风险性。因而，房地产开发商必须从加强每个税收的合规管理解决开始做起，抓牢税务风险控制的“路基”。

房地产业传动链条和资金链条长，开发项目具备跨区域、跨周期时间、阶段多、关系偶发性要素多等优点，税收业务流程繁杂。最近，安徽税务部门在服务项目房地产开发商的过程中发现，一些企业在所得税、所得税、土地增值税的计算、平摊等涉税实务中，存在一些关联性税务安全风险。“基础不牢，惊涛骇浪。”对房地产行业而言，必须从加强每个税收的合规管理解决开始做起，抓牢税务风险控制的“路基”。

安全风险一：关联企业融通资金不符独立交易原则

■经典案例

A企业是一家外国投资房地产开发企业，与紧邻的B五星级酒店，同受第三方C企业间接控股，组成关联性。A企业可用公司所得税率为25%，未享有税收优惠政策。A企业2019年—2021年稳定盈利，并在这里3个年度内，认为B酒店餐厅垫款基本建设工程进度款等方式，将资金免费转让给一直处于亏本状态的B酒店餐厅应用。A企业财务主管表述，B酒店存有，总体上提高了A建筑项目定位和潜在性经济收益，因而，将资金免费融出给一直处于亏本状态的B酒店餐厅应用，归属于“相抵买卖”，不必开展税收解决。

■风险评估

我国税务质监总局铜陵市税务局业务骨干郑建军剖析，针对关联企业融通资金，不论是财务核算或是税务解决，均不存有所谓“相抵买卖”的概念。依据税收征收管理法第三十六条要求，公司或是国外企业中国境内设立的从事生产、运营的机构、地方与其说关联公司间的业务往来，理应按照独立企业间的业务往来扣除或是付款合同款、花费。赢利公司A公司以垫款基本建设工程进度款的形式，免费融出资金给亏损的关联企业B酒店餐厅应用，未按照独立企业间的业务往来扣除或是付款合同款、花费，总体上导致其本期应纳税收入或是收入额的降低。

■风险控制提议

铜陵市税务局业务骨干沈虹告知新闻记者，A企业这种工作在房地产业并不少见。做为资金密集型公司，房地产开发商与关联公司之间资金往来相对性经常。依据税收征收管理法实施办法第五十四条要求，当融通资金所收取的贷款利息超出或是小于并没有关联性的企业中间能够同意的金额，或是年利率超出或是小于类似业务流程正常的年利率，A企业应依据独立交易原则，调节所得税应纳税所得额。

郑建军提示，所得税处理上，可依据《国家财政部 税务质监总局有关确立养老院增值税免税等政策的通知》(税务〔2019〕20号)第三条要求，自2019年2月1日—2023年12月31日，对符合条件的集团公司内企业中间的资金免费借款个人行为，增值税免税。

安全风险二：拆迁房增值税销售额未按投资性房地产测算

■经典案例

房地产开发企业D公司为增值税一般纳税人，2019年根据挂牌出让方式取得政府部门转让的土地使用权证。土地出让合同约定的土地出让价款为4亿，合楼面价格每平米4000元。土地出让合同与此同时承诺，该转让土地须配套20000平方米住房做为回迁安置房，并采取“拆一还一”方式进行回迁房。对超总面积一部分，依照协议价每平米5000元售予回迁房小区业主。已经知道该土地别的建造成本为每平米2000元。2020年，新项目房子做到可销售状态，回迁房小区业主按协议价与D公司签署商品房买卖合同并交货合同款，D公司就超范围一部分按协议价出具增值发票(已经知道类似可售商品房的市场公允价格为每平米1.2万余元)。

■风险评估

沈虹剖析，挂牌出让方法下，D公司向回迁户给予拆迁房，实质就是以实物资产为房屋拆迁补偿，做为获得土地的成本之一，应先该个人行为拆卸为销售房产和付款拆迁补偿费二项个人行为。《国家财政部 我国税务质监总局有关全方位拉开增值税改征所得税试点的通告》(财务〔2016〕36号)配件1《营业税改征增值税试点实施办法》第四十四条要求，经营者产生应税行为价钱显著稍低但不具备合理商业目的的，及其无偿转让房产的，负责人税务行政机关有权利调节其销售总额。由此，D公司不可以仅将拆迁房超范围一部分按协议价明确销售总额。

■风险控制提议

沈虹说，房地产开发企业以提供拆迁房做为获得土地使用权证的一项标准，归属于以实物资产向政府机构付款土地价款。需要按照《营业税改征增值税试点实施办法》第四十四条要求，明确拆迁房的销售总额。

郑建军告知新闻记者，具体到本实例，D公司要以回迁房小区业主取得的拆迁房所有总面积，依照签署商品房买卖合同并交货合同款时点类似可售商住楼市场公允价格，即每平米1.2万余元，明确销售总额并出具增值发票。与此同时，依据税务〔2016〕36号文件附件2《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第(三)项、《国家财政部 我国税务质监总局有关确立金融业房产开发文化教育辅助服务等所得税政策的通知》(财务〔2016〕140号)第七条的规定，依照市场公允价格确定拆迁补偿费用，并在预估销售总额时给予扣减。

安全风险三：质保金土地增值税解决未充分考虑具体产生标准

■经典案例

E企业是一家房地产开发商，开发设计M新项目，已经向负责人税务行政机关办理了项目备案。F公司为一家建筑施工企业，承包该项目的建安工程。彼此签订的合同承诺，项目竣工时，E企业根据《建设工程质量保证金管理办法》，依照清算价款的3%，预埋质保金。项目竣工验收后，E企业按照合同约定与F公司办理竣工结算，清算合同款1亿人民币，与此同时预埋质保金300万余元。F公司向E企业出具1亿人民币的发票。因工程项目缺点难题，E公司与F企业商谈，将在其中200万余元质保金抵作工程项目损害赔偿费，E企业记入其他业务收入。M新项目做到土地资源增值税清算条件后，E公司进行土地资源增值税清算，并且在申报时，依照1亿人民币，确认了建安费。

■风险评估

郑建军觉得，从业务流程本质剖析，E公司将质保金抵作工程项目损害赔偿费，与F公司提供的建工服务项目有关，理当做为销售折让，抵减工程价款。《土地增值税清算管理规程》第二十一条第(二)项规定，扣除项目额度中常核算的各项成本和费用，一定要实际发生的成本和费用。因而，E公司在测算土地增值税时，记入建安费的金额应调整为9800万余元。

■风险控制提议

沈虹提示，《我国税务质监总局有关土地资源增值税清算有关问题的通知》(国税发〔2010〕220号)第二条要求，房地产开发企业在竣工验收后，依据合同规定，扣押工程建筑施工安装公司一定比例的工程进度款，做为开发项目的质保金。除以土地增值税时，工程建筑施工安装公司就质保金对房地产开发企业开票的，按收据所述额度给予扣减;未开票的，扣押的质保金不可测算扣减。

一些房地产开发企业从而产生误会：只要自己获得了税票，扣押的质保金无论是否最后具体付款，都可以依照票面金额测算扣减。但主要可用时，对虽已开票，但最终并没有具体付款的那一部分，公司仍然需要依照“具体产生”原则，不可以记入土地资源增值税清算的建安费。