交易双方承诺申请办理房产过户需缴纳的税金由卖家担负，卖家能否认为房产买卖不公平?

裁判要旨

《民法总则》第一百五十一条要求“一方使用另一方处在危困情况、欠缺判断力等情形，导致法律行为创立时不公平的，受损方有权恳求法院或是仲裁委员会给予撤消”。卖主与买家均系完全民事行为能力人，彼此在充分商议的前提下签署《售房协议》，卖家未质证确认存有买家利用其处在危困情况或欠缺判断力等订立合同时意思表示不自由的灵魂情况，不符不公平的构成要件，故卖家认为其担负房产过户需缴纳的税金承诺为不公平条文欠缺法律规定，不予支持。

姬某与禹某不动产权纠纷案件重审民事裁定书【太仆寺旗法院(2019)内2527民再3号】

涉税案情

2016年4月11日，卖家姬某做为招标方与买家禹某做为承包方签订了《售房协议》，协议约定“招标方将所承继房子(宝昌镇建西区陵园路交警队居民楼4-301)及小房子售与承包方，价钱为人民币160000元(含产权过户)。经甲、乙双方共同商议，达到下列协议书：1、房子及小房子交货日为2016年4月11日，承包方交给招标方现钱rmb140000元(含订金2000元);招标方将房子及小房子锁匙交与承包方。2、招标方承担将该房子房产证产权过户到承包方户下，房产证交与承包方时，承包方将剩下购房款rmb20000元一次性交与招标方。3、涉及到该房屋的物业管理费及供暖费依照房子交付日期清算。4、如甲、乙双方在房屋交付与购房款付款环节中引起纠纷时，在当地人民法院诉讼处理。5、此合同一式两份，签名(盖公章)起效”姬某在招标方落款处签名，禹某在承包方落款处签名。协议签订后，买家禹某给付卖家姬某140000元，姬某向禹某交货了房子。2016年9月2日，经太仆寺旗财产公证，案涉房子由姬某承继。2016年12月1日，禹某给付姬某购房款14000元，姬某为禹某出示收据一张，其上注明“我于2016年12月1日接到禹某购房款154000元整，尾款6000元待房产过户后一次性付清”。2017年3月29日，禹某垫款土地资源担保费及土地款总共600元。2017年4月24日，姬某交纳别的土地出让收入1826元，2017年7月24日，姬某缴纳契税及合同印花税总共55.68元，2018年9月14日，姬某缴纳个人所得税、所得税、房产契税、大城市维护建设税、教育附加费总共35195.92元。

因卖家姬某无法相互配合申请办理房屋过户手续，买家禹某向太仆寺旗法院提出诉讼，规定姬某将买卖房子产证产权过户至禹某户下。姬某以合同约定的“申请办理房产过户需缴纳的税金由卖家担负”条文不公平借口，觉得合同书为合同无效，并不用办理过户手续。一审法院裁定并没有适用姬某的抗辩建议。姬某不服气一审判决，申请办理检察系统提起抗诉，太仆寺旗检察院于2019提起抗诉，太仆寺旗法院重审后依然未适用姬某的抗辩建议。

争议焦点

交易双方承诺申请办理房产过户需缴纳的税金由卖家担负，卖家能否认为房产买卖不公平?

姬某见解(一审被告人、重审申诉人)：

针对协议中房子合同款16万及合同中约定的过户的含意，从几回庭审中能够确立得到房地产在流通的过程中需要造成对应的税、费，姬某数次拽着禹某去办理房产过户时，禹某所谓花费理应理解为合同中明确的过户费用，针对我国所征收的各类税金彼此事实上并没有确立由谁付款，根据一般交易方式，每一个税由买家负责。房子合同款160000元贴近或小于2016年太旗的房屋市场价，假如由姬某担负税金则造成房子价格显著稍低，姬某做为正常成人而涉案人员房地产也是合理合法承继所得的，以远远低于市场价价格售卖合理合法所得的的房产没必要，因而房子合同款160000元显著没有理应缴纳的税金，如栽定姬某担负税金也会导致此项买卖显失公平，严重损害姬某的合法财产利益。

禹某见解(一审上诉人、重审被申诉人)：

《售房协议》合法有效。约定的包含产权过户160000元就包括税金，缴税是申诉人姬某应当交的，当时他着急用钱买房。

案例评析

此案因房产买卖双方对交易税费承诺未知形成了异议，从而造成了起诉。案件中的合同文本“价钱为人民币160000元(含产权过户)”应该怎么了解，重审人民法院从文义解释、目的解释到交易习惯及其诚实信用原则，全方位作出了论述，并评定应当由卖家担负交易中的全部税金。

这儿，小编进行说明一下，为何卖家姬某会坚持不懈认为其担负税金不公平?

在我国住宅交易中涉及到的税金包含应当由卖家承担的个税、所得税、大城市维护建设税、教育附加费(注：部分省份也有地方教育附加等费用)，以及由买家承担的房产契税。以上税金中，个人所得税税赋最重要，简单点来说个税在税收法律默认的核查征收方式下以房子买卖差价的20%。假如采用查账征收方法得话，那样个税按房子卖出价的1%-3%增值税率征缴。相匹配此案来讲，如采用查账征收方法，个税最大为4800元(16万×3%)。而如果采用核查征收方式得话，个税大约为30100元【(16万÷1.05-1826-55.68)×20%】。二种计算方法相差太大，相距约25000元!此案姬某最后缴纳的税金35195.92元中，绝大多数为个税!

本案中姬某之所以被税务行政机关采用核查征收方式征收个人所得税，理由是姬某根据继承方式获得房子。依据《国家财政部 我国税务质监总局有关本人免费赠送房子相关个税问题的通知》(税务〔2009〕78号)第五条要求，卖家售卖根据继承方式获得的房屋，只有采用核查征收方式。故本案中，姬某在交易时无法选择定额征收方法降低税负。

在房产交易在实践中，不论是中介服务或是房屋登记组织工作员，大部分情况下也只碰到定额征收方法征收个人所得税，很少会碰到核查征收方式。故小编猜想姬某在交易前资询相关人士时只考虑到了定额征收方法中的税赋，并没有想起核查征收方式中的税赋，但在具体产权过户时遭遇高额缴税单没什么思想准备，从而在开庭审理时候大喊“不公平”!

那样，姬某因买卖前对税金预测的错判是否构成“不公平”呢?

案件审理人民法院对于此事确立作出了结果：不构成不公平。依据《民法总则》第一百五十一条要求，仅有在一方运用另一方处在危困情况、欠缺判断力等情形，导致法律行为创立时不公平的，才归属于法定的“不公平”情况。本案中，姬某具有完全民事行为能力，在签订《售房协议》时并没有处在危困情况，也不存在欠缺判断力等订立合同时意思表示不自由的灵魂情况，不符不公平的构成要件。除非是姬某可以举证证明在签订时处在危困情况或欠缺判断力等订立合同时意思表示不自由的灵魂情况，例如因患病造成神智不清、被其他人威协而急切房产出售获得救人资产等情形，不然姬某的抗辩建议人民法院不容易采取。

注：《民法总则》于2021年1月1之日起无效，《民法总则》第一百五十一条变更为《中华人民共和国民法典》第一百五十一条。

附：司法部门见解

人民法院见解(一审、重审人民法院)：

有关办理过户需缴纳的税金，姬某觉得协议中承诺“价钱为人民币160000元(含产权过户)”应理解为所谓含产权过户只包含过户手续费，并不包含所征收的各类税金，禹某觉得协议中承诺“价钱为人民币160000元(含产权过户)”应理解为包含税金在内的房屋过户费，双方对合同书约定条款了解存有分歧。《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款规定“当事人对合同文本的认识有争议的，理应按照合同所采用的句子、合同的相关条文、合同的目的、交易习惯及其诚实信用原则，明确该条款的真实意思”。

最先，依据协议书所采用的句子及有关条文表述。从所采用的句子含意来讲，“含产权过户”包含申请办理房屋产权过户所需要的服务费和对应的税金，合乎一般的理解和术语习惯性，若只指服务费，则以上承诺因缺乏税金的担负且不详细，不符合逻辑性和衔接性。

次之，从设定该约定的目的解释，《售房协议》第2公约定“业主承担将房子房产证产权过户到承包方户下，房产证交与承包方时，承包方将剩下购房款rmb20000元一次性交与招标方”。在姬某于2016年12月1日开具的收据中亦有“尾款6000元待房产过户后一次性付清”的表述，彼此设定此项承诺，系为确立申请办理房屋产权过户义务的担负行为主体，从上述承诺看得出，承包方付有办理过户并最终将申请办理结束产权转移登记的房产证交由甲方的责任，申请办理房屋产权过户必定造成有关费用，因而“含产权过户”包含申请办理房屋产权过户所需要的税金，合乎彼此开设此项约定的目地。

最终，依据交易习惯及其诚实信用原则考虑，退一步讲，就算依据《个人所得税法》、《城建税暂行条例》《增值税暂行条例》《契税暂行条例》等现行标准税务管理相关法律法规对纳税义务人的规定，申办房屋产权备案过户手续所需缴纳的税金中仅房产契税的纳税义务人为房产买卖的买受方，其他税金的纳税义务人均是出卖方。但是因为双方就申请办理房屋产权备案产权过户需要费用由卖家姬某担负开展了书面约定，该承诺不违反我国现阶段税务管理层面的法律、法规的强制性规定，合乎当事人的意思自治原则和契约自由标准，该承诺合法有效，双方当事人均理应恪守。因而，办理过户需缴纳的税金应当由申诉人姬某担负。有关姬某所提出的由其担负税金将导致该房产买卖不公平的主张，《民法总则》第一百五十一条要求“一方使用另一方处在危困情况、欠缺判断力等情形，导致法律行为创立时不公平的，受损方有权恳求法院或是仲裁委员会给予撤消”。姬某与禹某均系完全民事行为能力人，彼此在充分商议的前提下签署《售房协议》，姬某未质证确认存有另一方利用其处在危困情况或欠缺判断力等订立合同时意思表示不自由的灵魂情况，不符不公平的构成要件，故对该抗辩认为我院不予支持。

由来：御用大律师 创作者：刘世君

2013年9月的分析——

房产过户“裁定”，哪一方担负税金?

有些人在买房后，因为卖家缘故，造成买家一直无法申请办理房产过户手续。因此，一纸诉状把卖家告上法庭，人民法院出示一份《协助执行通知书》，请房管部门帮助申请办理房产的过户手续。

这本来是一件好事，买房者根据起诉方式保卫了自已的支配权，但是要注意，在诉讼中会涉及到房地产相关税费由谁承担的难题，一不小心得话，很有可能深陷两难境地。

提醒——

1、在诉讼过程中，一定要注意房产的相关税费由谁负担的难题。假如人民法院开具的裁判文书未谈及产权过户需要税金难题，那样购房者仅需缴纳契税就能办理过户了。

2、假如裁判文书中已经确定由购房者交纳房地产业产权过户需要所有税金，那样购房者就需要补缴所有税金之后才能办理过户。购房者千万要当心，不必一不留神替房地产商埋了单。

法律案例展现——房产过户税，谁来买单?

实例：2008年8月24日，王某(卖家)与张某(买家)及中原地区艺人公司(经纪人方)签署《北京中原房地产经纪有限公司房屋买卖居间合同》，承诺“交易双方根据经纪人方售卖、购买王某坐落于北京海淀区学院路附近二居室，居间合同承诺房子的卖价为180万，该卖价为净得价，交易中所产生的相关费用由买家(张某)按国家法规交纳。”同一天，刘某与张某又签订了《北京市房屋买卖合同》，买卖协议承诺“办理过户手续时产生的税金及相关费用，由甲、乙彼此按照国家要求交纳。”

在买家张某向卖家王某支付了所有合同款180万余元后，彼此因产权过户造成税金承担的难题产生矛盾，造成彼此一直未办理过户手续，2008年12月12日，张某向北京海淀区法院提出诉讼，要求栽定：

1、栽定王某帮助张某申请办理房屋过户手续;

2、栽定由王某担负产权过户所产生的所有税金;

3、诉讼费由王某担负。

朝阳法院经审理觉得：虽说王某与张某再行签订的售房合同中的约定与居间合同承诺不完全一致，可是却彼此签订以上二份合同的真实意思表示看，彼此以前针对税金付款的约定与彼此以后约定的分别按照国家要求交纳这样的说法并不矛盾，即交易双方分别按照国家要求交纳分别理应缴纳的税金，但有关账款依据承诺应当由张某压力。遂裁定：

1、栽定，王某帮助张某申请办理房屋过户手续;

2、因产权过户所产生的税金由张某负责。后张某不服气一审判决提出上诉。

侓师分析：在二手房买卖中，因为房价的起伏，经常使交易双方里的某一方，处在相对优势地位，位于优点影响力的一方，一般都会要求在合同中约定，因为房产过户所产生的所有税金，都由另一方担负。该案便是因过户税费压力承诺未知所产生的纠纷案件。本案的聚焦点取决于：

一、双方当事人自主承诺过户税费完全由一方负担的法律效力

根据我国税收法规、行政法规的规定，房屋出卖人依规理应交纳增值税、个税、土地增值税等，而房子购房人依规理应缴纳契税、合同印花税等。虽然《中华人民共和国税收征收管理法》第四条及《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》第三条要求，“承担纳税时间的单位或个人务必按照要求执行纳税时间、缴纳税费，其签订的合同与税收法规、行政规章相抵触的，一律失效。”

但小编认为，该条文是主要针对双方当事人根据合同规定来避免或躲避纳税时间，造成中国税收降低，损害国家利益的情形而定的。实际此案来讲，双方当事人自主承诺由一方担负过户的所有税金，应不在此限。由于：第一，双方当事人承诺由一方担负过户的所有税金，归属于一方当事人对另一方被告方本应先诉抗辩权或债务的自行担负，法规并不是严禁，归属于双方的真实意思表示，合法有效。第二，双方当事人有关过户税费担负的约定，并不是损害国家利益。税款的主要作用有两个：其一是国家财政收入的来源，其二是税款的控制功效。双方约定由一方彻底担负过户的税金，只是将一方本应缴纳的税款由另一方委托交纳，并不是因此造成中国税收的降低。并且，税负承诺完全由另一方担负，毫无疑问会加重另一方的买房或房屋出售成本费，不管加剧哪一方成本，都是会具有抑止房屋交易的功效，仍能够起到税款的控制功效。因而，被告方有关由一方当事人担负产权过户所有税金的约定，是具有法律效应的。

二、居间合同与售房合同有关税金担负承诺不一致时，要以哪一个承诺为标准。

本案中，居间合同承诺过户的税金完全由买家担负，但买卖协议却承诺税负由分别按照国家要求担负，二者存有直接地矛盾。小编认为，一审法院有关根据居间合同，来发布交易合同约定的分别承担的税金均应当由买家张某担负的结论，实在是舍本逐末。由于买卖协议成立时间居间合同以后，居间合同仅仅是为了促使彼此签订买卖协议的合同，居间合同中明确标准的或标准，彻底可能由于交易双方的某一妥协，但在买卖协议中进行变更或撤销相对应条文，假如说买卖协议与居间合同发生争执，那在居间合同以后签订的买卖协议，应视作对居间合同中矛盾内容的变动，买卖协议才算是交易双方权利与义务的直接反映，而非根据居间合同来发布交易合同的意思表明。因而，小编认为，本案中要以交易合同的约定，由双方分别担负房产过户所产生的税金。

二审判决：最后，北京市第一中级人民法院做出最终判决：

1、王某帮助张某申请办理房屋过户手续;

2、因产权过户所产生的税金由王某、张某按照国家要求分别担负。

新增加税金承诺未知，法院判决书分别担负

2004年9月2日，房主孙先生与买家张小姐在其中介的居间下，签署《上海市房地产买卖合同》，承诺，房主孙先生的房产坐落于上海市青浦区某点，总建筑面积为106平米，所有权为产权年限(配套设施商住楼五年内不可出让)，买家张小姐对该房地产业状况已深入了解。双方约定，签署买卖协议之时，张小姐付款首付60万余元，其他购房款25万余元，买家在由双方申请办理该房产过户手续当天付款。

2004年12月，孙先生将该房产交货张小姐定居应用迄今。2008年5月11日，该房产已满五年，能够产权过户。张小姐数次督促孙先生申请办理房产过户手续，但后孙先生以房产买卖的税收优惠政策产生变化借口，规定张小姐担负增值税和个人所得税，不然，拒不办理房子的过户手续。张小姐坚决不同意孙先生的需求。

2008年8月，张小姐将孙先生诉至上海青浦人民法院，规定孙先生执行买卖协议，相互配合张小姐办理过户手续，并承担产权过户时需交纳的增值税和个税。

孙先生则认为由于税金现行政策产生变化，如今办理房产过户事项，规定提升增值税和个税。而税金提升并不是孙先生缘故而致，除非是买家张小姐担负新增加税金，不然，孙先生有权利拒不配合办理房产过户事项。

上海青浦法院审理后认为：孙先生和张小姐签订的《上海市房地产买卖合同》系彼此真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定申请办理约定的房屋过户事项。

对于增值税及企业所得税压力，双方在合同中并没有作确立、实际的约定，彼此现又拒绝调解，故应根据我国税金政策法规明确对应的担负行为主体。增值税及企业所得税的压力不可危害系争房子房地产业权利的出让。因而，法院判决书，孙先生应当本判决生效之日起十日内相互配合张小姐申请办理房产过户手续，与此同时栽定孙先生担负产权过户买卖须交纳的增值税和个税。

侓师评价：

在房产买卖中，你没缴补税，产权过户就没法办。可税金现行政策并不是固定不动不变的，要是在签约后、产权过户以前，税款忽然增强了，该怎么办?这时候彼此很容易引起异议。因而，上海市欧瑞腾法律事务所地产金融部负责人侓师李仁正律师在这里提示房产买卖彼此：彼此还可以在交易合同中约定，若因税金政策变化造成税金提升，彼此应如何分摊新增加税金。那样事先明确约定，过后就可以防止引起纠纷。

除此之外，在实践中有一些交易双方虽未直接在买卖协议中写明彼此怎样分摊新增加税金，但交易合同中约定了“卖家净拿到手购房款××元，新东家压力全部税金”。如果这样，那样，因政策调整而增加的税金就应当由新东家担负。

房屋交易在法律上是比较复杂的，不管是买家或是卖家，均应当慎重实际操作，必要时可寻找专业人员的帮助，避免造成不必要的损失。