房地产业企业营业税税收分析

一、销项税端征收率转变将会对会计收入及财务报告造成正面影响

税率调整将对公司的会计收入及财务报告造成正面影响。

一方面，房地产业产品销售增值税率的降低，在别的经营指标（生产产品的具体市场价）不变的前提下，将导致房地产开发商的会计收入提升，具体会计收入的提高公式计算为：

价税合计额度/（1 10%）-价税合计额度/（1 11%）=价税合计额度/122.1。

另一方面，因为房地产开发商销项税的刚度1%减少，充分考虑进项税尽管一样减少，但房地产开发商应存有增值率，因而销项税端增值税降低将有可能使房地产业企业营业税总体税赋有一定程度的降低，增值税税负率的降低将连同使公司的附加税费降低，从而使房地产开发商的会计报表中“应交税费”新项目降低。

因而，销项税端征收率的降低，从整体分析，对房地产开发商的会计收入及财务报告将可能会产生正面影响。

二、征收率的总体转变将引起房地产开发商进项税的降低及财务报告的逆向危害

依照32号文的相关规定，自2018年5月1日起，与房地产业企业税率一同发生变化，包含生产制造销售商品、生产加工修理修配劳务及原可用11%征收率的所有企业增值税应纳税额事宜，与此同时，原可用6%征收率增值税应纳税额事宜将不会受到该文件信息危害，不发生变化。因而，针对房地产开发商的进项税产生的影响必须从两个方面展开分析。

一方面，针对房地产开发商选购的建筑装饰材料、建筑物及建筑物的构成部分（如家用中央空调、电梯轿厢等）、整体运营的货物采购等可用17%征收率的项目，及其购买的交通运输服务、一般征税方式的建筑服务、根本电信业务等可用11%征收率的项目，在合同价格不变的前提下，房地产开发商后面可获得的增值税进项税额将减少，对应的，公司的主营业务成本及花费将提升；

另一方面，针对房地产开发商选购的设计业务、工程监理服务等可用6%征收率的项目，在合同价格不变的前提下，房地产开发商后面可获得的增值税进项税额把不产生变化。但是考虑到可用6%征收率的领域，在2018年5月1日起进项税将减少，有可能会发生一部分购置事宜有可能出现价钱博奕或调价的商谈，将于文中后面展开分析。

三、征收率的改变将可能会引起房地产开发商购置及流通环节的价钱博奕

能够预想的是，此次征收率的改变，短时间或针对现有业务流程的价钱等多种因素并不大，已签订合同的各种业务流程应当比较大很有可能再次按照原合同执行；但对于一些比较敏感市场和业务流程，则可能引起一轮合同价格等方面博奕或商谈：

从采购中剖析，针对多元化经营或后面进项税较小的业务流程，如一部分生产加工修理修配劳务、基础电信业务等，有可能会引起采购成本的下降的室内空间；但对于征收率未发生变化各种服务行业及无形资产摊销采购过程，因为其自身领域增值税进项税额降低，则可能会引起有关采购过程明确提出以提升价钱去弥补增值税税负率转变损失。

从流通环节剖析，房地产开发商未完工产品的整售业务流程，已签定预购合同的，购方有可能会依据增值税率的改变规定房地产开发商给予一定力度的减价或折扣优惠。

在后期业务发展环节中，房地产开发商的各种经销商都有很有可能依据税率调整后增值税税负率转变与房地产开发商进行新一轮的价格谈判。

因而，对于此次征收率转变，房地产开发商必须有目的性的，从购置与销售两边对各种业务流程的价钱承诺给予关心，并立即进行税赋及盈利的计算，确保在博奕和商谈中处在有益影响力。

四、担保期限协议的开税票时段提升与博奕

针对房地产开发商实行期内合同书，考虑到一部分业务流程（原可用17%、11%征收率的项目）的征收率将在2018年5月1日产生变化，所以需要对双方约定的支付时间及开税票时间开展关注与规范化管理，针对合同规定2018年5月1日前付钱的合同书，正常情况下可以要求经销商按期（于2018年5月1日前）向房地产开发商开具发票，以保证增值税税负率最佳。针对合同书未明确规定支付时点处开票条款业务流程，应及时掌握合同书过程，依据合同执行情况与供货商开展支付及发票对接。与此同时，应关心经销商及顾客对于征收率转变新政策但对房地产开发商所提出的人性化规定，积极应对买卖多方增值税管理方法博奕。

五、房地产开发商的下游企业进项税将降低

2016年5月1日起，增值税一般纳税人购买的不动产，容许分2年抵税其进项税。因而，房地产开发商的增值税率降低，将会影响到下游企业可抵扣进项税额的额度，与此同时使下游企业产品成本将对应的提升。

预交增值税（一）政策依据

依据《我国税务质监总局公示2016年第18号》规范，一般纳税人采用预收账款方法市场销售自主开发的建筑项目，应在获得预收账款的下月依照3%的预征率预缴税款。计算方式为：

预缴增值税怎么算呢？

应预缴增值税=预收账款÷（1 税率或增值税率）×3%。

以上公式计算里的税率或增值税率，依据经营者适用计税方式不一样各自挑选，经营者可用一般计税方法的，按11%的税率测算，可用简易征收的，按5%的征收率测算。计税方式根据房地产业老项目和最新项目各自明确，动工在2016年4月30日前老项目，经营者能选可用简易征收，一经挑选，36个月不可变动，以上时间后动工的新项目，只有可用一般计税方法。

财务工作必须具备比较强的实战性，因此财务会计初学者在具体记账环节中免不了有一定的粗心大意，看了前文，那样我有关难题“房地产业企业营业税税收分析”就介绍到这里。你理解了吗？如果要提升会计真账实操专业技能，可咨询我们自己的在线教师联络，能够多多的和我们的老会计交流经验哦。