房地产开发商混合型项目投资业务流程税务解决应搞好事前筹划  

赵国庆                            我国税务质监总局税务干部学校

近年来，混合型项目投资业务流程是信托在进行房地产信托业务流程中普遍使用的方式。可是，现行标准公司企业所得税法就这种难题，沒有清楚要求。因此，我国税务质监总局专业颁布了《我国税务质监总局有关公司混合型项目投资业务流程所得税解决难题的公示》（我国税务质监总局公示2013年第41号，下称41号公示），确立了混合型项目投资业务流程的界定和所得税的税务解决。可是，大家必须给予众多房地产开发商的财务主管，41号公示尽管确立了混合型项目投资业务流程的税务解决难题，可是，文档规定的情况非常严苛，并不是所有的的房地产开发商信托融资方式都可以可用41号公示。因而，房地产公司在初期设计方案股权融资方式，承诺股权融资合同文本时要搞好事前筹划，有效减少税务成本费。

41号公示对混合型项目投资业务流程实现了定义的定义。混合型项目投资业务流程就是指兼顾权益性投资和债务性项目投资双向特点的项目投资业务流程。可是，仅有与此同时合乎41号公示五个标准的混合型项目投资业务流程才可以可用该公示开展税务解决。这五个标准是：

（一）被创投企业接纳注资后，必须 按投资协议书或合同承诺的年利率按时结算贷款利息（或按时付款最低贷款利息、固定不动盈利、固定不动股利分配，相同）；
针对第一个标准，关键取决于掌握“固定不动”二字。因而，仅有“固定不动”二字才突显了这类混合型项目投资业务流程大量是“债”的特性，并非“股”的特性，才可以可用41号公示。假如房地产开发商信托融资中选用“固收 波动盈利方式”的信托融资，则不符41号公示的第一个标准。比如，阳光城（000671.SZ）2011年5月13日公示终所称的其持仓75%的福建省汇泰房地产业发售“中信银行太阳·汇泰股权投资基金结合集合信托”，因为其合同书承诺的收入为固收和波动盈利之和，这类“类股票基金”的房地产融资就不符41号公示。这一点，房地产开发商财务主管在设计方案股权融资方式时必须事先考虑到。

针对第二个标准中“有清晰的投資限期或指定的投入标准”，一般的房地产信托融资计划方案都能合乎。可是。针对“在项目投资满期或是达到特殊项目投资标准后，被创投企业必须 赎出项目投资或归还本钱”这一标准，则必须 房地产开发商的财务主管特别关心。在“假股份、真债务”的企业融资方式中，私募基金行为主体尽管为名上公司股东，但实际上是债务人，因而，这类集合信托都是有一个明晰的投資限期。这时，私募基金行为主体怎样在项目投资限期期满时从房产公司撤出，即撤出方法的选取是多种多样的。从大家查看的各种各样房地产公司信托融资的公示看来，私募基金行为主体的撤出不外乎二种方法：
第一种是由房地产公司开展减少注册资本，完成私募基金行为主体的撤出；
第二种方法是由原房地产开发商的控股股东从私募基金行为主体认购股份的方法完成私募基金行为主体的撤出或私募基金行为主体卖掉股份撤出。从现在的操作看来，第二种撤出方式更加广泛。

可是，大家必须重视的是，41号公示所标准的混合型项目投资业务流程规定在项目投资满期或是达到特殊项目投资标准后，被创投企业必须 赎出项目投资或归还本钱，这就代表着，仅有第一种撤出方法的“假股份、真债务”信托融资方式才可以可用41号公示。针对这个问题，房地产开发商财务主管在当初设计方案信托融资方式时必须事先考虑到，筹划好合理的离开方法。

针对第三个标准“创投企业对被项目投资固定资产净值不具有使用权”，掌握的关键点是，私募基金行为主体不有着对被合营企业的所剩盈利索取权，对被项目投资固定资产净值不可以按项目投资市场份额有着使用权。假如合同书订立了私募基金行为主体只具有固定利率（股利分配），这一标准基本上也是合乎的。与此同时，41号公示讲解还规定，被创投企业假如依规终止生产运营主题活动必须 清理的，创投企业的投资总额能够按债务开展优先选择偿还。可是，这一“优先选择偿还”并不是彻底优先选择于一般债务，由于在“假股份、真债务”的企业融资方式中，私募基金行为主体终究为名上是以公司股东真实身份进到的，不太可能和一般债务一样优先选择偿还。这儿的“优先选择偿还”一般是利用在集合信托中承诺由房地产开发商原来的公司股东服务承诺舍弃对项目公司债务的优先受偿权来完成的。这一点，房地产开发商财务主管和税务行政机关沟通交流时也许必须 有一定的掌握。

第四个标准“创投企业不具备被选举权和被选举权”，针对这一标准，质监总局41号公示讲解是那么掌握的，即“创投企业不具备被选举权和被选举权。被创投企业在大选股东会、监事会成员时，创投企业不可以按持股权占比开展决议或评为组员”。大家觉得，这一要求41号公示在实行中存有较大热议的地区。假如对这一条要求掌握不太好，许多“假股份、真债务”信托融资都难以可用41号公示的税务解决。在“假股份、真债务”这类信托融资方式中，因为房地产公司并无一切财产质押，因而，信托务必要根据增资扩股获得控制权，根据控制权来保证其有关权益。例如，在一个典型性的房地产开发商“假股份，真债务”的信托融资计划方案中，信托公司股东执行控投监管，房地产开发商原公司股东承担项目公司的平时生产运营。可是，信托要委任执行董事进到项目公司股东大会，与此同时对其重点项目具备一票否决权，重大事情就是指对本集合信托的经营产生巨大干扰或隐患的事宜，关键包含：运营计划；施工预算、预算；固资的解决；对外开放股权融资、债务；对外担保；股东所分利润、注册资金变动等事宜。在海外的破产法中，企业主要的债务人对企业重大事情都具有一定的投票权。可是，在我国破产法在对企业关键债权人权益的维护上边并未相近的要求。尽管42号公示明确提出了要与此同时合乎五个标准的混合型项目投资业务流程才可用42号公示，可是，本人的思想观点是，我们在实行42号公示时，不可把这个标准做为判断该业务流程是债权投资或是股权投资基金的关键直接证据。终究混合型项目投资业务流程就是指兼顾权益性投资和债务性项目投资双向特点的项目投资业务流程。假如这类业务流程彻底仅有“债”的方式，没什么一切“股”的方式，也就不用公布这一公示了。

因而，大家觉得，第四个标准要和别的四个标准融合在一起开展分辨，并非独立的对待。假如选举权和被选择权的执行仅仅为了更好地确保信托做为关键债务人的权益，在企业重特大管理决策上具有决策权得话，不可简易觉得该集合信托就不符第四个标准。

第五个标准，“创投企业不参加被创投企业平时企业经营主题活动”，一般而言，信托仅仅做为债务人干预，其本身并不是从业房产开发业务流程的公司，都不了解房地产业运营，一般是不可能参加到创投企业的平时企业经营运动中。一般而言，这一标准都是会制定到信托融资的协议中的。可是，一样和第四个标准相联络，信托尽管不参加到创投企业的平时企业经营运动中，但做为房地产开发商的关键债务人，信托毫无疑问会运用大股东真实身份，具有对项目公司重特大生产运营事宜的投票权。