当期亮点：税款筹划对公司和国家都有着关键的功效。对公司来讲，税款筹划恰当，用足用好税收优惠政策现行政策，有益于缓解节约公司的税赋，提升公司的盈利和可用资金，提升公司的竞争能力，合理维护保养公司利益，使本身使用价值实现利润最大化，推动公司良好发展趋势。文中具体讲解了房地产开发商普遍的税务筹划方法。

　　一、土地增值税筹划

　　(1)运用土地增值税的缴税范畴开展筹划

　　恰当定义土地增值税的缴税经营规模十分关键。判断归属于土地增值税缴税标准的规范有三条：一是土地增值税是对出让土地使用权证以及地面上修建物和附属物的个人行为缴税;二是土地增值税是对公有土地使用权证以及地面上建造物和附属物的出售个人行为缴税;三是土地增值税的缴税范畴不包括未出让土地使用权证、房地产产权年限的行動。依据这三条判断规范，税收法律对多个具体情况是不是归属于土地增值税缴税范畴开展了分辨，房地产开发商能够按照这种判定规范开展公平的税款筹划。

　　①房地产业的代建房子个人行为

　　税收法律中对房产的代建房子个人行为是不是缴税作出了具体的要求，房地产业的代建制个人行为就是指房产开发企业代顾客开展房地产业的开发设计，开发设计完成后向顾客收替代建收益的个人行为。针对房产开发企业来讲，尽管得到了收益，但并没有产生房产不动产属的迁移，其收益归属于劳务公司收益特性，故不属于土地增值税的缴税范畴。房产开发企业还可以使用这类盖房方法，在研发之初明确最终客户，执行定项开发设计，以实现缓解税收负担的目地，避免开发设计后市场销售交纳土地增值税。

　　②合作建房

　　税收法律要求，针对一方出地，一方出资产，彼此合作建房子，完工后按占比购房自购的，暂免征缴土地增值税;完工后出售的，应征缴土地增值税。房产开发企业能够充裕运用该项现行政策开展税款方案。假如某房产开发企业有着一块土地资源，拟与A企业相互配合修建办公楼，资产由A企业给予，完工后按占比购房。对房产开发企业来讲，做为办公房自购，无需交纳土地增值税，进而降低了房地产成本，提升了竞争能力。将来再做处置时，可以只就归属于自己的单位交纳土地增值税。

　　(2)运用提升扣减新项目额度开展税款筹划

　　测算土地增值税是以增值率与扣减新项目额度的比例即增值率的尺寸依照相适合的征收率累进税测算收取的，增值率越大，可用的征收率越高，交纳的税收就越大。有效的提升扣减新项目额度能够减少增值率，使其可用较低的征收率，进而实现减少税收负担的目地。

　　税收法律准许经营者从出让总收入额扣减的减除新项目包含五个一部分：获得土地使用权证所支出的额度;房地产业项目成本;房产开发花费;与出让房地产业相关的税费;国家财政部要求的其它扣减新项目，关键指的是从业房产开发的经营者允许扣减获得土地使用权证所付款额度和项目成本之和的20%。在其中房产开发花费中的利息支出如何计算，《土地增值税暂行条例实施细则》中干了明文规定，房地产开发商能够选择适当的利率扣减规范开展税款筹划。税收法律要求利息费用凡能够按出让建筑项目测算平摊并给予金融企业证实的，批准按实扣减，但最多不能高于按貿易金融机构类似当期银行贷款利率计算出来的额度。别的房产开发花费，按获得土地使用权证所支出的额度和房地产业项目成本之和的5%之内测算扣减;凡不可以按出让房产开发新项目测算平摊利息费用或无法给予金融企业证实的，房产开发花费按获得土地使用权证所支出的额度与房地产业项目成本之和的10%之内测算扣减。房地产开发商由此能够选择：假如公司预估利息支出较高，开发设计建筑项目关键借助债务筹集资金，利息支出所占比率较高，则可测算平摊的贷款利息并给予金融企业证实，按实扣减;相反，关键依附于支配权资产筹集资金，预估利息支出较少，则并不测算应分担的贷款利息，那样还可以多扣减房产开发花费，对完成企业估值利润最大化有益。

　　实例分析：

　　假定某房产开发公司开展一个建筑项目开发设计，获得土地资源运用权付款额度三百万元，房产开发成本为五百万元。那麼：假如该公司利息支出很有可能按出让建筑项目测算平摊并出示了金融企业证实，则：房产开发花费=利息支出 (300 500)×5%=成本花费 四十万元。假如该公司利息支出没法按出让建筑项目测算摊派，或无可奈何给予金融企业证实，则：房产开发花费=(300 500)×10%=80万元。针对该公司而言，假如预估利息支出高过四十万元，公司应争取按出让建筑项目测算平摊利息费用，并得到相关金融企业证实，便于按实扣减相关利息支出，进而提高扣减新项目额度;相反，假如公司预估利息支出小于四十万元得话，那麼就无需按出让建筑项目测算平摊利息费用，也无须提供相关金融企业确认，便于多扣减房产开发花费，抵达增加扣减类别额度的总体目标。

　　(3)运用税收优惠政策制度开展税款筹划

　　依据在我国《土地增值税暂行条例》要求，经营者修建一般规范住房售卖，增值率未超出扣减新项目额度20%的，免税土地增值税。假如增值率超出扣减新项目额度20%的，应就其所有增值率按照规定记税。与此同时税收法律还要求针对经营者既修建一般规范住房又搞别的房产开发的，应各自计算增值率。不分离出来计算增值率或不可以精准计算增值率的，其修建的一般规范住房不可以可用这一免税政策要求。

　　房产开发公司假如既修建一般规范住房，又搞别的房产开发得话，在离去计算的情形下，筹划的问题便是将一般规范住房的增值率控制在20%之内，以失去免税政策工资待遇。要减少增值率，重要是减少增值率。下边根据举例说明表明。

　　假定某地房地产开发商售卖商住楼获得销售额五千万元，在其中一般规范住房销售总额为三千万元，奢华住房的交易额为2000万元。扣减新项目资金额为3200万元，在其中一般规范住房的减除新项目资金额为2200万元，奢华住房的减除新项目资金额为1000万元。

　　该公司应纳税额的土地增值税为：

　　市场销售一般规范住房：

　　市场销售应交税费①=3000×5%×(1 7% 3%)=16五万元

　　扣减新项目额度总共=2200 165=236五万元

　　增值率=3000-2365=63五万元

　　增值率=635÷2365×100%=27%

　　可用30%的征收率，因而交纳的土地增值税为635×30%=190.五万元

　　市场销售奢华住房：

　　市场销售应交税费=2000×5%×(1 7% 3%)=1十万元

　　扣减新项目额度累计=1000 110=11十万元

　　增值率=2000-1110=890万余元

　　增值率=890÷1110×100%=80%

　　可用40%的征收率，因而交纳的土地增值税为890×40%-1110×5%=300.五万元

　　共交纳土地增值税为190.5 300.5=49一万元

　　根据以上测算还可以看得出，一般规范住房的增值率为27%，超出了20%，还需要交纳土地增值税。要使一般规范住房获得免税政策工资待遇，可将其增值率掌权在20%之内，筹划的形式有二种：

　　一是提升一般规范住房的减除新项目额度;二是减少一般规范住房的市场价格。

　　①提升扣减新项目额度

　　②假定上例中别的前提条件不会改变，仅仅一般限度住房的减除新项目造成变动，假定其为X，那麼应缴土地增值税为：

　　扣减新项目额度去算计=X 165增值率=3000-(X 165)=2835-X

　　增值率=(2835-X)÷(X 165)×100%

　　由式子(2835-X)÷(X 165)×100%=20%，解得X=233五万元

　　这时一般规范住房可以防税，交纳的土地增值税仅为市场销售奢侈住房的一部分，应纳税所得额为300.五万元。提升扣减新项目额度的路面甚多，比如能够提升房地产业项目成本、房产开发花费等。

　　②减少市场价格

　　减少市场价格固然会使增值率减少，但也会造成 销售额的降低，危害公司的盈利，这类方法是不是有效要根据较为降低的工资和少交纳的税费作出决策。仍假设别的标准不会改变，变化一般规范住房的市场价格，假定其为Y。那麼应缴土地增值税为：

　　市场销售应交税费=Y×5%×(1 7% 3%)=5.5%Y

　　扣减新项目额度累计=2200 5.5%Y

　　增值率=Y-(2200 5.5%Y)=Y-5.5%Y-2200

　　增值率=(Y-5.5%Y-2200)÷(2200 5.5%Y)×100%

　　由式子(Y-5.5%Y-2200)÷(2200 5.5%Y)×100%=20%，解得Y=282七万元F

　　跟上面一样一般规范住房免税政策，这时交纳的土地增值税仍为市场销售奢华住房的一部分300.五万元。销售额比原本的三千万元降低了17三万元，少缴税190.五万元，与降低的收益比较勤俭节约了17.五万元。

　　二、房地产税筹划

　　房地产税是以房地产为课税对象，根据房地产价格或房地产房租收益向房地产每个人或运营人征缴的一种税。房地产税的计税基础分成从价计税和从租计税二种。从价计税便是依照房产原值一次扣减10%?30%后的余值测算交纳，征收率为1.2%;从租计税便是以房地产房租收益为计税基础，征收率为12%。

　　针对从价计税，因为它是按房地产余值记税，因此房产原值的高低同时决策房地产税的是多少，有效地降低房地产的原值是房地产税筹划的重要,香港六个彩材料。因此，财务人员要将能够同房子行为主体分离计算的工程建筑一部分尽可能分离;而针对从租计税，房费的高低立即决定了征收房产税的是多少。许多房产开发公司在签定房产租赁合同书时，通常将水电费、水电费和住房房租通通放到一起算作租用价，那样就增多了房租，多交了房地产税。因此房产开发公司应将水电费、水电费等从房租中去除，由承租方自身单独负累，即便 由于各种各样原先由出租方交纳水、水电费，也应该在租赁协议中确定为代收代缴新项目，根据“别的应收款往来账”开展计算，进而降低应缴房地产税的比例税率。

　　三、变楼盘销售为公司股权转让

　　依照目前企业所得税法要求，以资产投资入股投资，干预接纳投资人的盈利配制，与众不同担负项目投资风险的个人行为，不征缴增值税，并且自2003年1月1日起，针对以资产投资入股投资后出售股份的个人行为，不会再征缴增值税。这类要求为房地产开发商发展趋势缴税筹划给予了室内空间。

　　假如房地产业的购方是具有一定标准的公司或企业,曾道人，则能够掂量先以资产投资入股投资，再向购方出让股份的房产销售方法。仍以甲公司为例子，甲公司欲售卖5000m2的住宅给乙公司，如前所述，假如以240零元/m2的价钱同时售卖，必须交纳土地增值税10八万元，交纳增值税60万元，大城市保护修建税和教育附加费六万元。而假如甲公司与购方乙公司达成共识，甲公司先以该房地产向乙公司开展股权投资基金，稍候再以1200万元的价钱向乙公司转让该股份，则能够合理合法有效地罢黜了60万元的增值税和六万元的大城市保护修建税与教育附加费。与此同时，为了更好地激发购方乙公司参与筹划的积极性，甲公司能够作出一些让步，给与乙公司一定的益处赔偿，可是其金额要以甲公司节省的税金6六万元为限。

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