自房地产业进到快速进步环节至今，我国颁布了一系列现行政策对该领域开展行业正确引导和领域管束，房地产开发商也渐渐变成社会发展经济发展的主要驱动力。但随着着房地产开发商投资总额扩大，涉及到房产开发新项目的税款成本费也变得越来越高。特别是在在土地增值税层面，因为土地增值税围绕新项目开发设计整个过程，记税全过程相对性繁杂，专业能力强，因此，提升土地增值税结算工作中至关重要。文中以房地产营改增为自然环境环境，剖析房产公司开发设计新项目土地增值税结算的办法与对策。

　　房产开发新项目土地增值税是指，从土地规划，工程施工基本建设到工程结算等阶段，以土地资源和房屋建筑为目标，对出让过程中所造成的增值率，依照超率累进税的方式测算所得税税费。因为房产开发新项目周期时间较长，涉及到成本费內容比较繁杂，成本计算工作量比较大，且土地增值税占税款成本费用占比较高，立即危害公司的开发设计盈利。为了更好地更好的解决营改增政策自然环境，合理合法执行申报纳税责任，房地产开发商必须对土地增值税结算工作中进一步讨论，确立结算內容与清算流程，合理预防税务风险性。

　　房地产企业土地增值税结算税务解决

　　根据有关现行政策要求，在我国税务行政机关对土地增值税一般采用查账征收和查账征收这二种方法。而房地产业在交纳土地增值税时，必须执行预缴税款与清算流程，即依照建筑项目预估销售额开展土增税预征，并在新项目工程验收阶段之后开展新项目结算。针对房地产开发商而言，土地增值税的结算处理方式关键表现在下面4个阶段：

　　1.1土增税结算事先提前准备

　　在进行土地增值税结算工作中之前，房地产开发商最先必须提前准备与土地增值税有关的初始材料凭据，包含成本计算汇报，税票凭据，项目合同等。次之，对土地增值税结算新项目的账务处理工作中，开展确立区划。根据法律法规要求，我国有关部门审核给予开发设计的分期付款项目工程，能够依照好几个财务核算周期时间开展新项目计算;针对发展基本建设环节中的普通住房与非普通住房新项目开展各自计算;针对别的用处的开发设计新项目理应根据工程建筑具体主要用途所可用的税收法律要求开展计算。自然，在结算流程中，公司也需要充分考虑税务筹划计划方案的可执行性。一般而言，可列入土地增值税结算阶段的成本费新项目越多，公司的税务成本费也会越低。

　　1.2定义成本费新项目可扣减一部分

　　一般状况下，房地产开发商在房屋建筑以及他附属物出让流程中，能够列入抵税范畴的成本费新项目，理应包括下列一些层面：其一，新项目开发设计流程中获得土地使用权证时需缴纳的土地使用费;其二，建筑项目不一样开发设计工作阶段所开支的花费，即设计费用，购置费，机器设备费，业务费，当场服务费等;其三，房地产新项目出让环节所涉及到的税务成本费;其四，公司在获得土地使用权证时的花费与建筑项目项目成本总金额的20%，能够推行加计现行政策。在定义建筑项目可扣减內容的环节中，房地产开发商必须留意成本产生的真实有效，交易方式的合规，及其工程建筑出让流程中所建立的价值评估，交易手续费等是不是列入计算新项目之中。

　　1.3测算土地增值税应纳税所得额

　　在土地增值税结算完成，测算应纳税所得额必须融合规范公式计算。最先，测算土地资源增值率，即：增值率=总收入额—扣减新项目额度;次之，融合项目类型明确新项目增值率，即：新项目增值率=增值率/扣减新项目额度*100%;最终，根据心算扣减指数表，明确扣减指数，即：应交纳土地增值税税金=增值率*税率—扣减新项目额度*心算扣减指数。根据土地增值税有关现行政策要求，房地产开发商必须依照增值率，采用“超量超额累进税率”的方法测算税款，税率一般在30%至60%中间。

　　1.4准时申请交税

　　房地产开发商在土地增值税结算环节，能够采用自主清理和规定结算这二种方法。从总体上，自主结算一般就是指房地产开发商在达到结算标准之日的90天之内积极进行土地增值税结算与税务行政机关申请等工作中，依照现行政策要求提前准备结算原材料;规定结算则是由本地税务行政机关进行，向房地产开发商下发结算通知单，对规定结算的新项目自通告下发之日的90天之内，进行土地增值税结算工作中。

　　房地产企业土增结算工作中有关筹划对策

　　2.1有效运用税收优惠政策现行政策

　　在房地产开发商进行土地增值税结算与税务筹划的环节中，依照相关要求，公司必须对不一样种类的建筑项目开展各自计算。而房产开发主题活动所涉及到的项目建设，除开普通住房认为，还包含其他类型的房地产新项目。融合房地产项目类型的差异计算土地增值税，能够灵活运用税收优惠政策现行政策，完成公司税收筹划。比如：根据现行标准企业所得税法要求，缴税企业在市场销售主题活动中，归属于自主基本建设的普通住房，当其增值率低于可扣减新项目总金额的20%，能够享有免去土地增值税的政策优惠。融合这一现行政策內容，房地产开发商能够在市场销售阶段有效操纵住房市场价格，在遵循成本效益标准的根基上，将土地资源增值税率操纵在20%之内，就可以完成这一部分税务成本费免税。充分考虑以上现行政策，一部分房地产开发商在工程项目设计会尽量多地提升普通住房新项目，以做到提高公司税赋的目地。但要特别注意防止“普通住房愈多愈好”的设计方案错误观念，针对房地产新项目相对性多元化的公司，除开普通住房之外，还包含高层建筑，独栋别墅，办公楼，商业公寓等，在市场价格层面差异比较大。总面积越小，高层住宅住宅的市场价越低，其增值率越低;总面积越大，独栋别墅住房的市场价越高，其增值率也会升高。根据这一基础理论，房地产开发商理应有效筹划土地增值税，即扩张低市场价高层住宅居住面积，并将这一类住宅与大规模独栋别墅住房划入同一结算种类之中，从而降低非普通住房的增值率，就可以有效的操纵土地增值税额，提高公司的销售利润。

　　2.2挑选有效的支付時间

　　土地增值税预缴税款阶段关键就是指建筑项目工程结算之后，以科学合理的预征率对土地增值税开展提早清算。房地产开发商根据预征率，将早已获得市场销售资质的房地产销售收益做为计税基础，在达到结算规定的情形下，标准解决土地增值税计算工作中。但在操作过程中，因为不一样区域的税务行政机关对土地增值税核定征收率确定有一定的差别。公司在进行预缴税款主题活动的环节中，假如发生应交所得税税款小于结算流程中缴税金额的状况，公司能够延迟结算時间;假如所得税应交金额高过结算流程中的应交税额，则理应提早结算。根据明确土地增值税的新项目结算時间，能够为公司税务财务人员给予操作规范，并保证企业融资利益最大化。除此之外，土地增值税结算時间的明确，还需要充分考虑新项目工程结算交货時间，保证本期有盈利填补;与此同时，在税务解决环节，确立土地增值税理应在年度进库或是在企业所得税第二年年度汇算清缴前进库，防止多交税的风险性。

　　2.3合理合法提升可扣减新项目

　　根据税收优惠政策有关要求，土地增值税税务筹划阶段可扣减的成本费新项目內容包含项目成本，开发设计花费，土地使用权证开支，房地产出让税费，别的扣减新项目;涉及到成本费因素包含拆迁补偿安置费，土地使用权证获得费，前期工程费，基础设施建设建设费，公用设施配套费，别的间接成本等。在可扣减新项目评定环节中，房地产开发商一方面必须通过本地税务行政机关的政策措施规格开展成本费优化，还能够灵活运用现行政策要求合理合法提升可扣减新项目。比如：房地产开发商在施工工地用以维护保养房屋建筑品质的成本，能够依规进到抵税范畴以内。公司必须获得所得税增值税专票做为抵税根据，进行所得税结算工作中;为房子新项目所修建的公共性服务设施在结算环节，假如采用转送小区业主或免费出让政府部门的处理方法，在公司不盈利的情形下，能够对这一部分成本开展扣减。要是没有开展出让，那麼房地产开发商在公共性服务设施服务项目层面所得到的这一部分收益则不可以列入基础设施建设搭建成本费新项目之中，且不可以开展稅前抵税;对于房地产新项目所修建的地底停车场在结算流程中，具备产权年限的停车场所得到的工资能够依照一定占比开展抵税。相对应的，假如停车场不具有产权年限，公司所得到的收益一部分则不能开展成本费抵税。总体来说，房地产开发商土地增值税结算流程中，在可扣减新项目确定阶段，既要留意扣减內容和区域的确定，防止给公司产生筹划风险性，还需要灵活运用现行政策內容，有效提升可扣减新项目，并挑选适宜的税务处理方法，合理操纵公司税务成本费。

　　2.4搞好结算輔助工作中

　　房地产开发商必须以税务管理方法工作组为关键，设定专业的土地增值税结算职位，关键担负成本费新项目核算，成本计算，土地增值税结算等工作中。规定该工作工作人员全方位掌握营改增政策自然环境对房地产业的危害，并娴熟应用各类政策优惠，标准进行土地增值税结算工作中;与此同时，房地产开发商还能够引进第三方组织，与会计公司互相配合结算工作中，在结算与财务审计并行处理的情形下，合理预防税务风险性。次之，因为营改增政策的危害，房地产开发商理应更为高度重视增值发票管理方面。在日常工作上，有关财务人员必须提升对早期建设工程，基础设施建设开发设计，建设工程等重点领域的单据归纳工作中，十分重视会计记账凭证，买卖税票和项目合同的日常管理方法，存放好各类抵税凭据，立即转送税务申请组织。最终，对于土地增值税结算內容繁杂，程序流程繁琐等难题，房地产开发商还能够引进新式财务审计方法，比如：AO电子计算机当场财务审计，SQL句子等，灵活运用信息科技进行数据收集，归纳，财务审计等工作中，可以合理提高企业内部的信息互动高效率，防止信息的不对称状况给土地增值税结算工作中产生风险性。

　　总的来说，在营改增政策的直接影响下，在我国税收优惠政策管理体系会不断完善。而房地产开发商的运营管理受现行政策环境危害比较大，为了更好地公司稳定运作，提升税务管理方面至关重要。以土地增值税为关键税收之一，房地产开发商理应充足掌握土地增值税税务解决有关要求，并依靠税收优惠政策现行政策进行税务筹划工作中，提高企业运营经济效益。