与其它行业对比，房地产开发商除了要交纳流转税和企业所得税之外，还需要此外交纳一个土地增值税，而土地增值税的最高征收率可以达到60%，那也是房地产行业税赋特别重的原因之一。

据调查，房地产开发商成本构成中，税收成本仅次土地价格和建安费，位居第三大成本费。在预征环节，各项税赋已超销售额的8%～12%；项目结束开展结算，则广泛达到15%～25%，一线城市会超过25%之上。怎样降低税负，而且操纵相对应的风险？这需要房地产开发商在税款筹划上多下功夫。

对于房企来说，传统的税款筹划集中在土地增值税上，土地增值税筹划的总体思路是，下降增值率从而减少投入产出率，以达到少缴乃至不缴土地增值税的目的。土地增值税的筹划方式关键有以下几种：

（1）运用零界点

依照税法规定，经营者修建普通标准住宅售卖，增值率未超过扣除项目金额的20%时，免税土地增值税。从缴税筹划的角度考虑，公司可选择适当的开发方案，避免因投入产出率稍高于个税起征点而造成税赋的增加。

因为土地增值税可用四级超率超额累进税率，当投入产出率超出50%、100%、200%时，便会可用更高的征收率。企业可以运用土地增值税的零界点开展筹划，防止出现可用更高一级征收率的情况。

（2）收益分散化

针对包括装修和有关机器设备的房屋，可以选择将合同书分两次签署。最先和客户签署毛坏房买卖合同，之后和客户签署安装设备及其房屋装修合同。通过这样处理，房地产开发商仅就毛坏房买卖合同交纳土地增值税，从而达到避税的目的。

（3）挑选适度的利息扣减方式

房地产开发商贷款利息扣除的额度分为两种状况，一种是在银行业类似逾期贷款利率的程度内按实扣减，另一种是按税法规定的房产开发成本的10%之内扣减。这几种扣减方式为企业进行税款筹划带来了室内空间，公司可根据自身具体情况，挑选较高的一种开展扣减。

（4）代收费用划入房子价格

许多房地产开发企业在销售开发产品时，会替代相关单位或单位扣除一些价外费用，例如煤气管道初装费、有线数字电视初装费、物业管理费用以及部分政府基金等。这些费用一般先由房地产开发商扣除，后由房地产开发商按照规定转交到委托单位，有些房地产开发商还会继续因而然而有盈余。针对代收费用有两种处理办法，第一种是将代收费用记入房子价格中往购方一并扣除；第二种是在房子价格以外独立扣除。是不是将代收费用记入房子价格针对测算土地增值税的增值率不会产生危害，但是会危害房产开发的成本费用，也就会影响适用的投入产出率，进而影响土地增值税的税款。公司运用这一规定可以进行税款筹划，挑选第一种处理方法。

（5）提升扣除项目额度

在市场可以接受的范围之内，房地产开发商可以采取适度增加公共基础设施的投入，改进小区环境，提升室内装修级别，以增加扣除项目额度，从而使投入产出率减少。投入的成本费能通过提升市场价获得赔偿，扩大公共基础设施资金投入还能够提升产品的竞争能力，扩张市场影响力，可谓一举多得。要注意的是提升扣除项目额度并不等于虚开发票建安发票虚增成本，虚开发票建安发票归属于偷税漏税罪的行为。

（6）花费迁移、增加项目成本

企业会计制度对房地产开发商的“期间费用”、“营业费用”和工程项目的“开发设计间接成本”并没有严格定义。在实际业务中，开发项目的行政工作、服务支持、服务保障等也无法与总公司的业务迥然分离，有一些费用的税前列支处于成本费用与开发费用中间。企业在组织机构设置上可以向开发项目歪斜，把能划入开发项目的人员尽可能列入开发项目编写，把公司总部和开发项目混和应用的设备划入开发项目应用。这种把本应当由期内费用列支的费用记入了开发设计间接成本，加大的修建成本费用，会带来1.3倍（1 20% 10%）的扣减额度，从而降低增值率和投入产出率。

（7）成本核算对象筹划

房产公司在一起开发设计好几处房地产业时，能够各自计算，还可以合拼计算，两种方式所缴纳的税款是不同的，这个就为企业挑选核算方式带来了税款筹划的空间。一般来讲，合拼核算的税收利益大一些，却也存有各自计算更有利的情况。具体来讲，对同一地址、结构特征同样的群体开发项目，假如动工、竣工时间贴近，又由同一施工人员工程施工，能够合并为一个成本核算对象。对某些规模较大、施工期较长的开发项目，可以按开发项目的一定地区或部分，区划成本核算对象。

（8）运用合作建房

依照税法规定，针对一方出地，一方出资产，彼此合作建房，建成后按比例分配分床自用的，暂免征缴土地增值税。房地产开发企业可灵活运用此项现行政策，挑选合作建房的方式进行项目开发。

（9）运用代建房子

代建房子指房地产开发企业代客户进行房产开发，开发设计结束后向客户收代替建收入的个人行为。房地产开发商如果有代建房子业务流程，其收益归属于劳务收入特性，不属土地增值税的征税对象。房地产开发企业可利用代建房子方法缓解税赋，但前提是在开发之初就能明确终端用户，推行定向开发。

（10）在合理合法的前提下推迟土地资源增值税清算时段

房产公司可适当与负责人地方税务局沟通交流，尽量推迟土地资源增值税清算时段，或更换税赋相对性较轻的项目进行结算；对能采取以预征代结算的项目，应主动争取以预征代结算。

华税侓师觉得，房地产开发商要想做好税务筹划，不能仅仅考虑到传统的筹划方式，由于传统式方式主要集中在开发设计公司内部开展筹划，筹划的空间、方式、实际效果都非常有限。

要做好筹划就需要将简单问题复杂，总体思路是拓宽顾客价值，多造“关联企业”，将盈利向产业链拓展。房地产开发商可以在外场多塑造好多个“关联企业”，这种关联企业有的可能在税赋较低的地域，如组建的园林工程公司坐落于高新科技科技园，是国家重点帮扶的高新技术企业，其公司所得税率可可用15%的优惠税率；有的可能享有相应的税收政策，如建立一个新的广告公司或咨询管理类公司，利用其企业所得税税收优惠政策，将服务费、代理费用、宣传费、服务费、业务费向其导出；有的可能有亏损的状况，如回收一个当初亏本严重的公司，开展所得税的税收抵免。通过之上实际操作以后，再利用这种关联企业与原来的核心企业产生关联方交易，运用价格的高与低开展转让定价，人为因素地创造出避税室内空间来。