《我国税务质监总局关于加强房地产业本人无偿赠与房产税务管理有关问题的通知》（国税发[2006]144号）下达后，社会舆论众口一词表明“假赠予将完全避免”。原来，房子无偿赠与，只需交纳3％的房产契税；而现在除了要交纳5%全额的房产契税外，再度转让时，受赠人还得到财产转让收益扣减赠送、出让住宅环节中缴纳的税费及有关有效花费后的余额为应纳税额，按20%的税率测算缴纳个人所得税，在计税本人赠送房产个税时，不可定额征收，务必严格执行税法规定按实征缴，比正常的买卖交税还高。并对正常的赠予要求造成，非常大的打击，并且打击面较广。有的人认为该文档“暗渡陈仓，暗度陈仓”。感觉像是变向、有条件地征缴房屋遗产税，可能对大家现行的人际关系造成深刻的影响。那样将赠送的住房对外开放出让时是否有缴税筹划的空间呢？

「筹划实例」

北京的孙先生2006年9月继承一套普通住宅性质的A住宅（当时的评估价格为100万）。2009年1月将该房产售出市场价100万余元。那样，他该缴纳的个税不能按照核定税率1％征缴（即1000000×1％=10000元），一定要以财产转让收益扣减赠送、出让住宅环节中缴纳的税费及有关有效花费后的余额为应纳税额。其个税应纳税额=（出让收益一赠送时房产契税）×20％=（1000000－50000）×20％=19（万余元）（以便简单化测算不顾及合同印花税）。赠送的住房再度出让时需缴纳19万元的个税，而正常的出让同样价格的二手房只需缴纳1万元的个税，二者相差甚远。

根据《国家财政部、我国税务质监总局、住建部有关个人出售住宅所得的征收个人所得税有关问题的通知》（财税字[1999]278号）的规定，对售卖自己的房子并拟在现住房出售1年之内按市价再次买房的纳税人，其售卖现住宅所缴纳的个税先要以缴税担保金方式交纳，再视其再次购房的额度与原住宅销售额的关联，全部或部分退回缴税担保金。

假定在2009年2月份孙先生买了一套使用价值100万元的B住宅（系普通住宅）。根据《国家财政部、我国税务质监总局、住建部有关个人出售住宅所得的征收个人所得税有关问题的通知》的规定，孙先生售卖住宅一年内再次买房，并且买房额度相当于原住宅销售总额，应当所有退回缴税担保金。本人选购普通住房，在3％征收率前提下减半征收房产契税，孙先生选购这一套房屋的成本费为100 100×1.5％＝101.5（万余元）。与此同时孙先生应当获得19万元的出口退税。

2009年3月份孙先生将B住宅以100万余元的价格售出，这时候孙先生应当缴纳的个人税为0，也不要交纳增值税。

根据《我国税务质监总局有关住房出售所得的征收个人所得税有关问题的通知》（国税发[2006]108号）的规定，对出售住宅收入计算个税应纳税所得额时。经营者可持原买房合同、税票等有效凭据，经税务行政机关审核后，容许以其出让收益中扣减房子原值、出让住宅环节中缴纳的税费及有关有效花费。经营者未提供详细、精确的房屋原值凭据，不可恰当测算房子原值和应纳税所得额的，税务行政机关可根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条的规定，并对推行核准缴税。即按经营者住宅出让收入的一定比例核准应缴个税额。实际占比由省级地区税务局或是省部级地区税务局授权的市级地区税务局依据经营者售卖住房的所在地区、所在位置、建造时间、建筑类型、住宅均值总需求等因素，在住宅出让收益1％～3％的幅度内明确。因为孙先生拟出让的房产没有发生升值，孙先生挑选按实征收个人所得税比较合适，由于挑选按实征缴，孙先生缴纳的个税为0；如果选择定额征收要缴纳个人所得税1万。依照《北京市地方税务局分享我国税务质监总局有关住房出售所得的征收个人所得税有关问题的通知》（京地税局个[2006]348号）的规定，针对经营者无法给予详细、准确的相关凭据，不可恰当测算应纳税所得额的，可以采取核准缴税。核定征收率暂按1％实行。

依照《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》（国办发[2008]131号）和《财务部、我国税务质监总局有关住房出让增值税政策的通知》（税务[2008]174号）的规定，自2009年1月1日至12月31日，自身将购入不够2年非普通住房对外开放销售的全额的征缴增值税；自身将订购超出2年（含2年）的非普通住房或是不够2年普通住宅对外开放销售的按照其销售额减掉购买房产的合同款后差额征收增值税；自身将订购超出2年（含2年）的普通住宅对外开放销售的免税增值税。孙先生应当缴纳的增值税及附加为0，由于住房的销售额为100万，购买房产的合同款又为100万余元。

从以上剖析我们可以看出，孙先生交易B住宅的收益为－1.5万余元。由于买B住宅花去101.5万余元，而售出B时只获得100万余元，但通过这样的交易能够退回当时将赠送的A住宅出让后的个税19万余元，那样整体计算下来，孙先生的收益为19－101.5 100=17.5（万余元）。

之上的分析是假定房子价格基本上平稳的情况下得出的：

◆ 现假定房子价格有一定的增涨，假定孙先生以110万余元的价格将B住宅售出，这时候应当交纳增值税及附加为；（110－100）×5.5％=0.55（万余元），缴纳的个人税为110×1％=1.1（万余元）。这也是孙先生交易B住宅的收益为110－101.5－0.55－1.1=6.85（万余元）。通过这样的交易能够退回当时将赠送的A住宅出让后的个税19万余元，那样整体计算下来，孙先生的收益为19 6.85=25.85（万余元）。

◆ 现假定房子价格有一定的下挫，假定孙先生以90万余元的价格将B住宅售出，这时候应当交纳增值税及附加为0，缴纳的个人税为0.这时候孙先生交易B住宅的收益为90－101.5=-11.5（万余元）。通过这样的交易能够退回当时将赠送的A住宅出让后的个税19万余元，那样整体计算下来，孙先生的收益为19－11.5=7.5（万余元）。

◆ 假定孙先生以82.5万余元的价格将B住宅售出，这时候应当交纳增值税及附加为0，缴纳的个人税为0.这时候孙先生交易B住宅的收益为82.5－101.5=－19（万余元）。通过这样的交易能够退回当时将赠送的A住宅出让后的个税19万余元，那样整体计算下来，孙先生的收益为19－19=0（万余元）。换句话说本案例中B住宅只需能够以82.5万元以上的价钱售出，孙先生就会有盈利。

「筹划评价」

1、本实例筹划的难题是孙先生买的B住宅能够以适宜的价钱售出，由于孙先生买B住宅的目的是规定退回卖A住宅时缴纳的个税。

2、根据《国家财政部、我国税务质监总局、住建部有关个人出售住宅所得的征收个人所得税有关问题的通知》（财税字[1999]278号）的规定，跨行政区售、购住宅又合乎退回缴税担保金条件的本人，需向缴税担保金交纳地负责人税务行政机关申请办理退回缴税担保金。有些地方出台的现行政策没有完全按照中央的政策来执行，所以在做缴税筹划时，务必进一步了解当地的税收优惠政策。比如广州出台的政策规定，一年内买卖房屋，合乎三个条件才能够退回个税：一是个人出售及新购住房的时间均发生在1999年12月2日之后，且售卖及购买房产的时间间隔不得超过12个月（买房卖房不分先后，但期内不得超过12个月）；个人出售住房的时长，以个税完税证上代缴税款的时间为准；本人购买住房的时间，以商品房买卖合同或房产产权转让证明中房产交易所备案确定时间为准。二是个人出售及新购住房均坐落在广东地区范畴（含原两区、两市）内。三是个人出售住宅在广州市国土房管局申请办理房屋交易产权过户，并由市场调研房客运站按住宅出让收益全额的依1.3％代征了个税。

附：赠送房如何延迟缴税

根据税务筹划完成延迟缴纳税款,相当于赢得了一笔免息贷款,因而,公司能通过筹划服务协议等方式延迟纳税时间的产生,可是前提是要合理合法,适用下列税收优惠政策要求:

(1)经营者给予应税并收讫市场销售账款或是获得索要市场销售账款凭证的当天;先开票的,为开票的当天

(2)经营者给予有形动产租赁服务项目采用预收账款方式的,其纳税时间发生时间为接到预收账款的当天。

(3)经营者产生视作给予应税的,其纳税时间发生时间为应税进行的当天。

(4)所得税扣缴义务发生时间为经营者增值税纳税责任产生的当天。

除此之外,对于企业购入例如超大金额固资时,也可以按照计划在180日内的验证期挑选恰当的验证时段,由于按规定,增值税专用发票需要在认证的下月纳税申报,如果企业本期并没有充分的销项税,进项税也无法及时抵税。

“营改增政策”是目前我国最为重要的一项分税制改革,涉及面广,难度高,各类税收优惠政策处在不断的变化中,这既给企业增添了考验,又为相关公司税务筹划增添了室内空间,以上筹划关键点,公司均可以根据自身情况善加利用,在控制住税务风险的与此同时,建立税赋的减少。