营改增后房地产开发商税费计算

答：营改增后，房地产开发商原有增值税改成企业增值税，征收率也产生了相对应转变，别的税收基本上不会改变。现阶段所涉及到的税收主要包括企业增值税、房地产税、土地增值税、房产契税、城镇土地使用税、企业所得税、大城市维护建设税、教育附加费、地方教育附加等。下面我们就主要梳理一下增值税的会计账务处理。

依照营改增政策以后最新的要求，房地产开发企业推行分组管理，以年应税销售额500万余元为基准，分成一般纳税人和小规模。针对销售额不合格，但各类企业会计制度完善，税务资料齐全的公司，能够申办变成一般纳税人。

一般纳税人可用一般计税方法，税率为11%；一般纳税人可用简易征收，税率为5%。在征收率区划中，有一种比较独特的情况就是房地产业老项目能采一般计税或是简易计税。这当中所谓房地产业老项目就是指《建筑工程施工许可证》注明的合同书动工日期在2016年4月30日前建筑项目，面对这种情况房地产商可自由选择有益于自已的税赋方法。

房地产开发企业的营销模式中，预购占非常大的占比。对于此类新项目所采取的预缴税款的形式，预缴税率是3%，应预缴税款的计算公式：应预缴增值税=预收账款/（1 税率或增值税率）×3%，下边零度用实例来简要说明账务处理的一个过程。

经典案例

比如：某地产开发企业--A企业，可用一般计税方法。2016年8月份市场销售商住楼，销售额2000万余元，接到预收账款1200万，本期容许抵扣的土地价款为400万，假定可抵扣的进项税额为20万。

1.接到应收下款时：

借：存款 1200万

贷：应收帐款 1200万

2.2016年9月该企业预缴税款=1200/（1 11%)×3%=32.43万余元，会计账务处理为：

借：应交税金--预交增值税 32.43万余元

贷：存款 32.43万余元

3.完工交房时，结转成本本月收益并补足购房款差值800万余元，销项税=2000/（1 11%）×11%=198.20万，会计账务处理如下所示：

借：存款 800万余元

预购应收款 1200万余元

贷：营业成本 1801.80万余元

应交税金--销项税（销项税） 198.20万

4.今天容许扣减的土地价款为400万，对应的抵税额=400/（1 11%）×11%=39.64万余元，并将预交增值税结转成本至未交增值税，会计账务处理如下所示：

借：应交税金--销项税（销项税抵税） 39.64万余元

贷：主营业务收入 39.64万余元

借：销项税--未交增值税 32.43万余元

贷：销项税--预交增值税 32.43万余元

5.当月能够抵扣的进项税额为20万，应转出未交增值税=198.20-20-39.64=138.56万余元

借：应交税金--销项税（转走未交增值税） 138.56万余元

贷：应交税金--未交增值税 138.56万余元

6.扣减去预交增值税32.43万余元，应纳税所得额=138.56-32.43=106.13万余元，最后的账务处理为：

借：应交税金--未交增值税 106.13万余元

贷：存款 106.13万余元

之上详细介绍了营改增后房地产开发商税费计算方式，也讲了房地产开发商税费计算的经典案例。作为一名房地产开发商的税务财务会计，一定要十分搞清楚企业增值税缴纳时应该怎么计算预缴。假如你阅读了文中具体内容，并不是很明白，那样咨询一下在线教师吧。