房地产开发商收到发票有什么

答：一、工程发包发票获得

1、大包包合同书发票获得。

房地产开发商如果把工程发包给建筑施工企业（工程外包），那样建筑施工企业出具的税票，应当全额的按10%或是3%开票，差别在于老项目（或甲供）与最新项目。

与此同时，必须提示到大家，质监总局2016年第23号公告要求，提供建筑服务，经营者自主出具或是税务行政机关代开增值税发票时，需在发票备注标明建筑服务案发地县（市、区）名称及项目规划。但在土地增值税的相关规定（质监总局2016年70号公告）也是十分很明确的，对发票备注未注明建筑服务案发地县（市、区）名称及项目规划，土增税不可抵扣。

2、甲供工程发票获得。

在增值税转型以前甲供部分为必须建筑施工企业缴纳增值税，营改增政策以后不会有这种情况。营改增政策前期，为甲供工程所提供的建筑服务，能选可用简易征收，那样房地产开发商很有可能获得的便是3%的增值发票。但根据税务〔2017〕58号文件的相关规定，建设工程总承包单位为建筑物的地基基础工程、框架结构给予工程服务，施工单位自行采购全部或部分建筑钢材、混泥土、砌体材料、预制件构件的，可用简易计税方法计税。促使建筑施工企业只能够简易计税（不能挑选），房地产开发商也就只能获得3%的增值发票。

二、总分包工程的开票

建筑施工企业总承包经营者以取得的全部价款和价外费用扣减收取的分包款后的余额，测算应缴纳的税金。可是，给房地产开发商开票时，必须全额的出具。

实例:A企业承揽一项甲供工程，2018年1月结算款600万，付给分包方240万，在其中分包方自产自销原材料200万，人力40万，问税票应该如何出具？假如分包方的原材料是购入的，又该怎样开税票呢？

我们首先来讲一下分包方自产自销原材料的处理方法：A企业按差额纳税，A企业获得600万工程进度款，分到分包方240万，那样A企业的税金为： (600-240)÷1.03×0.03=10.49万

有一些穗友就给出了顾虑：针对总包方所取得的200万自产货物发票（征收率16%），是否不能抵扣总包方的工程进度款收益？这是一个误会，依照税收法律的相关规定，分包方自产自销的物品都是分包工程款的一部分，即便税票是货品发票，因而这一部分是可以抵扣的。

自然，假如分包方原材料纯粹就是购入，那这240万可以看作彻底业务外包，差额纳税扣减240万就不存在什么异议。

三、混合销售的开票

房地产开发商假如向商贸企业购置幕墙（购入），与此同时另一方给予安装，应当全额的依照销售商品开票，房地产开发商应当获得16%的增值发票。

可是，假如商贸企业自产自销幕墙，出售给房地产开发商同时提供售后服务的，那就需要各自给房地产开发商出具销售商品税票（征收率16%）及给予工程建筑劳务发票（征收率10%增值税率3%）。【质监总局公示2017年第11号-有关进一步明确营改增政策相关税收征管难题的通知】

此外，有一种突发情况需要我们特别注意，即有关电梯销售和安装税务质监总局有特别的有关规定：

一般纳税人市场销售电梯设备并提供售后服务，其售后服务可以按甲供工程挑选可用简易计税方法计税。经营者对组装运作后电梯轿厢所提供的维修保养服务项目，依照“其他现代服务”缴纳税费。

四、挂靠经营开票

实例：普通合伙人A以建筑施工企业B名义承包了一项工程，B签署合同并开票，那样B出具的税票是否为虚开发票呢？

根据我国税务质监总局公示2014年第39号要求：

1、经营者向受票方纳税人市场销售了货品，或提供了企业增值税应税服务、应税；

2、经营者向受票方纳税人缴纳了所销售商品、所提供应税服务或是应税的账款，或是获得了索要市场销售账款的凭证；

3、经营者按照规定向受票方经营者出具的增值税发票相关知识，和所销售商品、所提供应税服务或是应税相符合，所以该增值税发票是经营者合理合法获得、并以个人为名出具的。

合乎之上所规定的不属虚开增值税票；所以对于A以B名义承揽工程，而且B签署合同，那样扣除工程进度款的便是B，因此这样的事情不属虚开增值税票。

五、集团公司内部结构分享资质证书发票出具

例：工程建筑集团总部招标，受权给子公司工程施工，那样税票应该如何出具，是不是涉及到虚开发票？

公司总部招标，由子公司工程施工，税票应当由现场施工的子公司出具，不属虚开增值税票，而且这个税票是容许抵扣进项税额的。

根据我国税务质监总局公示2017年第11号要求，建筑施工企业与承包方签署建筑施工合同后，以内部结构受权或是三方协议等形式，受权集团公司内别的经营者（以下称“第三方”）为发包单位提供建筑服务，然后由第三方直接和发包单位清算工程进度款的，由第三方缴纳税费同时向发包单位出具增值发票，与承包方签署建筑施工合同的建筑施工企业不缴纳税费。发包单位可持具体提供建筑服务纳税人出具的增值税发票抵扣进项税。

房地产开发企业接到预收账款该怎么开税票

依照税务【2016】36号文件有关纳税时间时长的相关规定，经营者提供建筑服务、租赁采用预收账款方法的，其纳税时间开始时间为接到预收账款的那天。换句话说，文档并没要求，房地产开发商采用预收账款方法的，其纳税时间开始时间为接到预收账款的那天。

自然，我国税务质监总局2016年第18号公告中要求， 房地产开发商接到预收账款一般纳税人采用预收账款方法市场销售自主开发的建筑项目，应在接到预收账款时依照3%的预征率预缴税款。

大家要注意，纳税时间时长是指在那个时间拥有纳税时间，必须税务申报；而18号政策规定的是一种预缴税款的情况，也不是说公司形成了纳税时间。从法理学上来说，是不一样的。（自然，从实际操作上来讲，很多人都觉得是一样的）从开票的角度来讲，到纳税时间时长，公司应当向顾客开票；而预缴税款时，并没到纳税时间时长，不该给顾客开税票。

因而，从法理学上来讲，房地产开发企业接到预收账款时开具收据就能，而不必开票。但是由于购房者向有关部门办理银行贷款及公积金按揭借款、办理抵押、缴纳税费、申请办理买房补贴时均还需提供税票，在这里环境下，房地产开发商怎样向顾客开票出现不同类型的作法：

容许房地产开发企业在接到预收账款时，向买房者出具增值税普通发票，在出具增值税普通发票时暂挑选“零税率”开税票，在税票备注独立备注名称“预收账款”。（山东省、湖北省、黑龙江省、江苏省等）

地产商向买房者出具增值税普通发票，征收率填好3％的预征率，并依据预征率预缴增值税，待宣布交易成功时，对扣除预收账款时出具的增值税普通发票给予冲红，并且出具全额的增值发票，依照有关税率或增值税率补征税金。（河南省等）

有的地方坚持不懈房地产开发企业可以从接到预收账款时，向买房者开具收据。待买房买卖宣布结束后，买房者以收条向房地产开发企业获得增值发票。（新疆省、江西省等）

我国税务质监总局公示2016年第53号《我国税务质监总局有关营改增试点多个税收征管难题的通知》（8月18日施行）中要求：……

（十一）提升6“未出现经营行为的不征税新项目”，用以经营者扣除账款但未出现销售商品、应税服务、服务项目、固定资产或房产的情况。

“未出现经营行为的不征税新项目”内设601 “预付费卡营销和在线充值”、602“市场销售自主开发的建筑项目预收账款”、603 “已申报交纳增值税未开税票补开票”。

应用“未出现经营行为的不征税新项目”编号，发票税率栏应填好“不征税”，不可开具增值税专用发票。……

按上述要求，房地产开发企业在接到预收账款时，应当向买房者出具增值税普通发票，应用“未出现经营行为的不征税新项目”编号，发票税率栏应填好“不征税”。

之上阐述了房地产开发商收到发票有什么，也阐述了房地产开发企业接到预收账款该怎么开税票。作为一名房地产开发商的税务财务会计，一定要明白房地产开发商是能够获得许多发票的，这种发票大多都是能够抵扣进项税额的。如果你是很清楚，那样咨询一下在线教师吧。