前言：围绕房地产的生命周期的，精英团队都是围绕服务承诺达到而努力，不断地总结，不断地调整方向，对于所有的打法，对策也围绕核心指标去判断。针对房地产的税务控制模块，基础是三税，今日探讨一下所得税的监管逻辑性。

最先先解决一个问题。

Q：为何要了解超软装的问题呢，即便有不还可以通过未弥补亏损税收抵免吗?

A：这一可以从两个维度去进行考虑到：

1、为何要了解超软装问题：

(1)较大最核心的关键是，如今小麦面粉贵了，看一下各个地方的地货比，就能非常明显的体会到。

(2)09年31号文，针对工程不一样商圈，采用的是成本费分摊的逻辑。但是实际中商圈的利润率并不是在于建造成本。反而是根据其的商业逻辑、实用价值、时代特征。

非常简单事例，之前是一铺养三代，如今铺面会少做就少做，以前停车位想方设法占有公摊面积地区多卖小区业主，目前是会少建尽量避免建。Soho没有户口，住房有户籍。不一样商圈销售业务节奏感也是不同的，有些库存积压，有些热卖。在竣备确认收入时，同样成本下，其利润率各有不同。成本分摊便是排排坐，分果果。怎么分，奥秘大了去了。

2、未弥补亏损的适合难题：

(1)土地资源装在项目公司进行研发的，一般实际操作是一个土地一个项目公司。归根结底，小编认为一方面是独有的责任有限公司下，项目公司可以成为企业集团的网络防火墙;另一方面也有税务稽查所属问题。

(2)房地产的方式危害。房地产业是建立在预售制度中的，税收法律下收入准则时长一般都晚于现流的时间也，根据缴税必需资产，也为了保持财政总收入的光滑等，就出现预缴税款提早进库的制度。预缴税款规章制度只有对于大部分人公平公正。

(3)会计的基础假定使用性弱，在会计的基本假设中有一个持续经营假设，绝大多数房地产开发商房产契税并不符合长期运营的假定，土地交货后，一般情况下再获得土地资源的几率比较低。有的可能由于投资逻辑，本地不再有达到取地标准的地块;有的可能由于项目合作的主要原因，彼此已无在合作的基础;有的可能由于公司迁移问题，没法用该公司去其他地区取地……

次之，来讨论监管逻辑性。

房地产开发商的企业所得税监管，紧紧围绕是指不超软装应交企业所得税开展。针对超缴进行筛选：一种是天生超缴的，软装利润率小于预缴税款利润率的控制，一种是后天性超缴的，因市场销售商圈的毛利率不一样，避开分阶段超缴的难题。这里再次唠叨一下应纳税所得=会计的资产总额±纳税调整数，这也是间接法测算所得税的逻辑。监管还会重归至会计的资产总额，及其纳税调整数。

一、与生俱来超缴

1、申请办理减少预缴税款利润率;

2、调节市场销售与竣备节奏感，掌握一季度多缴下，汇算清缴退税;

3、围绕财务会计资产总额的组成清单，纳税调整数开展寻找很有可能空间……

二、后天性超缴

1、心里有数

(1)关注动态收益、成本费、费用的软装状况，圈定软装企业所得税额度

这里特别提示关心金额风险性，成本风险等多种因素。何出此言，房地产的运营团队很多是拿地一波人，续销期一波人，收盘一波人。房地产考评全是年终考核，奖励金都是按年派发，经营规模维持是需要不断拿地，为了保住部位，及其获得集团的项目投资配额制……

(2)关心收益(资金回笼、总面积、金额)、成本费(拿票进展)、花费整体的进展。

2、手中有术

竣备时点变动的可能会影响;围绕财务会计资产总额的组成清单，纳税调整数开展寻找很有可能空间……

3、逻辑性在心间

要有一个软装企业所得税的逻辑，又有一个总计企业所得税应交数，还有一个当期的应交数，以及一个总计已缴数。总计的应交数就是为了清除不一样本年度时间性差异是不是调节及时，软装企业所得税就是为了防超缴，总计已缴数是看空间。

实际操作中，若具体利润率小于预缴税款利润率得话，新项目都不怎么挣钱，应该考虑项目进行成本优化，费用管控，金额提高，提高利润率才是核心。但是对于指导价不用愁卖得地区，磨练运营能力的区域，另说了。

最终，来个小贴士

技术性技巧，还是得有章可循，有依可寻，肯定不是万能的，风险和收益需谨慎评定，会计仅仅汽车刹车片，并不是法师。